地产查漏补缺强调执行吗

地产：查漏补缺 强调执行 201 -0 -04 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

中国启动葡萄酒反倾销以来 今日，国五条细则出台，针对此前提出的五点调控意见进行了细化，调控力度超出预期。本次细则我们认为有如下几点值得大家关注：

1、限购：着重于堵住现有政策执行漏洞细则要求已实施限购的直辖市、计划单列市和省会城市完善现行住房限购措施：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

点评：

新政几乎提到了限购实际执行中的全部已知漏洞，包括部分城市仅主城区限购、或仅一手房限购；无资格购买一手房后延迟上备案登记；外地户籍补缴税款和社保后可获购房资格等。并且点名直辖市、计划单列市和省会城市全部遵照执行，增加限购城市一笔带过，符合我们对本次调控重点为一、二线城市，主要方向为加强现有政策执行力度的预期。限购堵漏严格执行对于抑制需求效果较好。

2、差别化贷款：房价上涨过快城市可由央行当地分支决定提高二套房首付和利率要求银行强化借款人资格审查；对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

点评：

下放二套房贷微调权力至央行各地分支机构，体现本轮调控区域差别化的特色。

、交易税收：二手房所得税严格按20%征收，短期抑制成交明显，长期效果待观察要求税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征（原先执行层面按成交价的1%征收）。

点评：

此项措施市场原本预期会在北京等房价上涨过快的一二线城市推出，细则要求全国范围严格执行超出市场预期。二手房交易的税收成本将因此再次大幅提高，从而严重影响到二手房交易的供应量和成交量。

提高交易税负体现了房地产去投资化的目的，短期抑制成交量的效果明显，但在较强的卖方市场下，这一成本最后会由买家承担，同时也会影响到二手房市场的供给，加剧市场供求不平衡。另外，从执行层面看，这一政策可能导致阴阳合同更加泛滥，如果当地房产交易中心和税务部门对交易价格的评估核查较为松懈，那么政策效果也可能被弱化。

4、预期管理：提高商品房预售门槛、全面实施预售款监管201 年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。要求到“十二五”期末，所有地级以上城市城镇个人住房信息系统原则上要实现联。

点评：

提高预售门槛有利于管控一手房开发商按时交付、监管定价，但是也会减慢开发商推盘速度，影响一手房短期供应。全面推行预售款监管对开发商扩大投资规模将起到一定负面影响，放慢企业资产周转速度，但预售款监管作为保障购房者权益的必要措施，将有益于行业的长期健康有序发展。

目前来看，三四线小城市普遍预售门槛较低；当前已实施预售款监管的也主要为一、二线和东部中小城市。根据国务院的最新要求，未来三四线城市预售门槛将有明显提高，预售款监管也将全面实施，本条措施对专注于三四线城市的开发商的边际影响会大一些。