地产标准也要与时俱进吧

地产：标准也要与时俱进 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

普通住宅标准调整乃是与时俱进北京此次放宽普通住宅标准应该是实事求是与时俱进的，过去普通住房的标准为2008年11月份制定的，其标准为：

从优化的角度上说 住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。而对第三条，1.2倍的具体执行情况是：三环以内总价258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。本次对普通住宅标准的调整是对“享受优惠政策住房平均交易价格”进行了调整。新政策将全市住房平均价格计算为2010年的成交均价，即每平米1.8万元（含保障房）。

按照四环、五环、六环为界的不同区位，以及北城和南城的不同的区域，乘以一定的系数进行调整。其中，认定标准最高的四环内北部地区达到 8880元/m2，最低的六环外地区也达到了17280元/m2。2008年北京住房成交均价在1万左右，而目前北京市场的成交均价接近2万，因此旧的普通住房标准已然不能反映出目前市场的真实情况。从我们跟踪的各个环线成交均价来看，新的标准优惠可以覆盖大多数人。从优惠的内容来看主要优惠在契税与营业税，对于普通住宅新房购买者来说优惠的是契税，而购买普通二手房（必须满五年才可以享受优惠）可以享受契税与营业税两方面的优惠。

重申二手房是未来调控新思路我们曾经在2011年的年度策略中提出二手房将是未来调控的新思路，目前来看各地政府正逐步加强对二手房的规范，《房地产经纪管理办法》已于今年4月1日开始正式实施。目前二手房市场仍较为不规范，存在着流程繁杂、阳阳合合同、各种税费不能有效征收的现象，从而影响了税收在维护房地产市场稳定发展方面的智能。从发达国家的经验来看，当城市化率超过60%之后，二手房交易将会超过一手房占据主导作用，我国目前房地产税收主要还是来自一手房，但在一线城市二手房交易已经超过一手房，未来二手房交易税收必将得到重视。此外，我国目前大多是对交易流转过程征税，我们认为未来对于存量征税在全国范围内都势在必行。

维持行业“推荐”评级我们在10月份以来已经多次强调未来政策微调将成为主流，一直以来政策的目标是抑制房价过快上涨，维持房地产市场健康稳定发展，而不是打压整个房地产行业。北京的政策应该说是全国范围内最严的，从政策效果来看，成交量下滑显著，价格特别是在通州、大兴等区域也出现了明显的下跌，房地产调控成果显而易见，但政策也不可避免的错杀了一些合理需求的群体。此次调整普通住房标准是对于过往政策的修补，是与时俱进的。我们维持对行业的“推荐”评级，坚持看好一线地产企业与新兴商业模式的代表性企业。

第一，普通住宅标准调整乃是与时俱进北京此次放宽普通住宅标准应该是实事求是与时俱进的，过去普通住房的标准为2008年11月份制定的，其标准为：

住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。而对第三条，1.2倍的具体执行情况是：三环以内总价258万元/套，三环四环之间210万元/套，四环五环之间198万元/套，五环以外120万元/套。

而本次对普通住宅标准的调整是对“享受优惠政策住房平均交易价格”进行了调整。新政策将全市住房平均价格计算为2010年的成交均价，即每平米1.8万元（含保障房）。按照四环、五环、六环为界的不同区位，以及北城和南城的不同的区域，乘以一定的系数进行调整。其中，认定标准最高的四环内北部地区达到 8880元/m2，最低的六环外地区也达到了17280元/m2。