商业地产价值蜕变转商能否实现城市拓疆.DG

商业地产价值蜕变 转商能否实现城市拓疆 2011/9/17 11:16:00来源： 在宏观调控的大环境下，住宅市场遇冷，商业地产逐步升温。越来越多的龙头房企愈加明确地提出“转商”战略，越来越多的商业地产项目顷刻间拔地而起，越来越多的投资者开始注目“商铺”，而这些现象仿佛也有力佐证着房地产市场在新一轮政策洗礼中萌生的蜕变与全新的价值取向。在商业地产大有脱缰之势跃入行业视线的同时它将会给我们的城市带来什么?是城市功能的拓疆还是价值的过度膨胀?

房企“转商” 市场转舵

因为其试图招募人去阿富汗打仗。据悉此时，商业地产貌似获得了一个前所未有的政策利好优势，无论是开发商还是投资者，均一致看好商业地产，纷纷将重心向其转移。

万科绿地保利等品牌房企也都加大对商业地产的开发力度。

今年上半年，SOHO中国斥资88.04亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、四川北路站地块等四个项目;6月底，万科也对外公布了其在深圳区域的商业地产策略。未来两年内，万科在深圳将建设 个总计 0万平方米的地标性购物中心，还有约 4万平方米的社区商业，以及40万平方米的写字楼开发，计划两年内达到100万平方米的商业物业开发体量。

据权威机构发布的《中国商业地产发展报告》显示，2010年至2011年上半年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长 4.2%和 1.2%;相应的销售额分别达到5 54亿元、2149亿元，分别增长46. %和 1.2%。另据不完全统计2011年以来，京、沪、广、深四个一线城市上半年商业用地成交金额已达419亿元，商业用地成交额占比明显提高。

业内人士分析，以目前情况来看，预计今年商业地产开发投资增速将明显高于去年。去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元，即使按照去年的增长速度保守估算，今年仅商业地产开发投资总额也将接近一万亿元。

不可置否，商业地产在逐步呈现“脱缰”飞奔之势。

商战还是“殇”战

记忆中的90年代初，一个城市最著名的建筑就是百货大楼，许多城市如此，济南也不例外。时光转瞬，如今城市在不断更新与发展中日新月异，济南商业地产的发展也随着老城改造和新区拓展的不断深化而转变格局;另一方面，产品的“抗调控”也为商业地产另辟了一弯避风港，使稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘。如今，作为省会城市的济南不乏优质的商业地产项目，万达广场、诚基中心、鲁商广场、黄金时代广场

]、银座中心、红尚坊、齐源大厦、泰府广场等地标性商业地产项目陆续入市，它们在成为济南商业地产新生力量的同时也为济南的城市发展拓宽了道路。

市场有熊市和牛市之分，产品有精华和糟粕之别。

在急剧增长的商业项目背后，也不乏一些“叫好不叫座”的商业项目出现，或是盲目开发、定位不准，或是“单位天价”物非所值，我们在一些“死铺”和高空置率商业项目风风火火入市，冷冷清清收场中窥见几许意味深长。正如香港恒隆地产董事长陈启宗所说，如今房地产市场上充斥着一些“垃圾大楼”，这些“垃圾大楼”不节能、无设计感、无运作方式、无经营理念，未来的年商业地产势将进入一个相当残酷的“战国时代”。

商业地产大面积的优胜劣汰，绝不仅仅是一场商战，更将是一场“殇”战。在商业地产投资开发中，从项目选址到立项、规划、设计、招商、运营、投融资和资本运作，每一个环节都需精耕细作，这显然不是一个没有门槛的行业。我们不愿看到在前期开发中耗费人力、物力以及各种社会资源，却急功近利建造出“垃圾大楼”，给城市造成无法弥补的“创口”;我们更不愿看到大量“烂尾楼”被人为制造出来而形成城市“病灶”。

还是冀望商业地产，不求走得太快，但求走的更稳。