地产抓短期龙头警惕中期房价和三四线风险吗

博斯克的无锋阵型成为近几天球迷、媒体以及足坛专业人士议论的焦点。皇马主帅穆里尼奥昨天表示 地产：抓短期龙头 警惕中期房价和三四线风险 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

核心提示我们认为一季度地产股在市场淡季和政策预期（包括存准下调，政策微调预期等）的影响下，存在相对收益机会。但整体基本面仍然处于下行趋势，房价在库存和开发商资金链的双重压力下，二季度存在加速下行风险，并带来地产股的回调风险。尽管地产投资明显下滑导致调控政策进入到观察期，但二季度行业将处于基本面进一步变差和政策调整的交错期，我们倾向于认为房价端的加速下滑将可能先于政策面的适时微调。

报告摘要短期交易量季节性有限反弹，2月地产正收益概率较大：我们认为影响未来两个月交易量的因素有以下几个：1.一季度信贷额度季节性的宽松，对交易量起到一定利好；2.地方层面的政策微调，带来微幅改善； .短期由于外汇占款转正概率增大，而导致的存准下调必要性降低，成为制约交易量的负面因素。综合来看，我们认为未来两个月交易量大概率呈现季节性有限反弹的情况，2月地产取得正收益的概率较大。

一线城市已近周期底，深圳将是回暖领先指标，三四线城市已进入交易量下行周期：三四线城市相对一二线城市仍然处于周期高点，但近期呈现下行趋势。我们认为，三四线城市交易量在后期将进入下行周期，这将对交易量产生进一步压制作用，周期滞后性将导致三四线城市成为新的风险区域。

开发商资金可获得性和融资成本正在进一步恶化：09年2季度的大量开发借款，将在今年2季度左右到期，同时叠加三四线城市交易量的下滑，开发商资金链在二季度将可能出现明显恶化。这将带来房价的进一步下行压力。

一线城市房价可能面对15%的加速调整：如果“合理房价”是回到06年一线城市“经济规模对应房价”的环境下，那么2012年一线城市住宅均价在统计局口径下需要再下滑7%。开发商口径降价的幅度可能达到15%左右。而根据08年房价下跌方式的经验，后期一线城市房价存在可能加速下行风险。