政府有限松绑二套房贷仍警惕楼市投机.鼓励

刘展超

●首次明确“改善型住房”概念

●超两年二手房转让免营业税

●要求地方出台“进一步”措施

●优惠政策促开发商参建廉租房

在扩大内需的要求推动下，政府再出措施挽救楼市，但救助效果尚待观察。

国务院常务会议昨日传出信息，进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

同时，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

明确“改善型住房”

此次国务院常务会议，距离中央经济工作会议提出“发挥房地产在扩大内需中的积极作用”仅一周；距离 10月17日国务院常务会议部署第四季度经济工作，提出要降低住房交易税费支持居民购房刚满两月。

在这过去的61天中，全国70个大中城市房价同比涨幅趋缓，环比继续下跌；房地产投资同比增幅虽依然超过20％，但增幅已经逐月下降；全国商品房空置面积在11月底已升至1. 6亿平方米。

还不止于此：从我们来说全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日对《第一财经》表示，如果政府不出台政策提振住房消费，在年底大量商品房竣工的情况下，全国商品房的空置面积可能达到1.5亿平方米。

而海尔地产董事长卢铿更是对表示，因为前两年开发企业买了大量的土地，据此推算，即便是明年企业不买地的情况下，明年也会增加24亿平方米的商品房，这本身就需要好几年来消化。

10月份，财政部等部委已经出台相关税费减免政策，促进居民购房。但此后在改善型住房的界定问题上相关部委态度出现分歧，各商业银行执行细则也不尽统一，市场观望气氛更为浓厚。“关于改善型住房的定义争论两个月了，各部门的意见需要统一起来。”聂梅生说。此次国务院常务会议出台的政策，可谓对“改善型住房”定义的进一步廓清。

虽然松绑二套房贷，但依然留有尾巴。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对表示，放松的前提是要低于当地平均水平，这说明政府对改善型需求是支持的，这种需求本身也具有合理性，但对于投资性需求政府依然保有警惕性。

“放开改善型需求，不一定会有投资需求上来。当前一是房价仍然较高，二是经济全局处于调整期，投资要考虑风险。”尹伯成说。

同时，在二手房营业税问题上，此次依然保留了两年的期限限制，并未完全放开。而且就政策力度上来讲，此前一些地方政府已经开始执行超过两年就免征营业税的政策。

此外，两年内转让免征营业税的政策还有执行期限，即在此后的一年之内才可享受。“一年之后可能又出现通胀了，政策也会随之变化。”聂梅生说。

但对于房地产开发企业来说，上述政策依然很受欢迎。昨日下午，在国务院常务会议信息传出没多久，华远集团总裁任志强就在其博客中称：“虽然政策的出台可以明显看出决策层对投机、炒房行为的担忧，但市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策。”他相信政策会产生积极作用，让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。

地方政策或加码

此次国务院常务会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。

聂梅生认为，在“低于当地的平均水平”、“普通住房的标准”这些概念上，地方政府将拥有更大的话语权。对于普通商品房的标准，不少地方已经相比之前放宽很多，“有些大城市140平方米的住房都算入普通住房了。”

昨日出台的若干政策并未包括此前已经有所讨论的“购房退个税”内容，但住房和城乡建设部官员日前表示，就上热议的购房抵税等话题和建议，“只要是有利于市场的，我们都可以考虑。”目前，已有重庆等城市在尝试推行购房抵税政策，住房和城乡建设部也正对上海1998年实施购房退税政策的经验进行分析探讨。

尹伯成则对此认为，如果推出购房退税政策，将后患无穷。“炒房的要真正入市了，因为退税政策对高收入群体更有利；房价将再次被推高，住房问题上贫富差距也更加拉大。” [上一页]1[]