地产投资增速持平上月先行指标略低于预期覆盖

可以少养一些羊 地产：投资增速持平上月 先行指标略低于预期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

12年前10个月房地产开发投资同比增幅与上月持平，投资先行指标表现低迷，略低于我们的预期；而销售和房价方面则表现稳定，月度销量在收按揭和减折扣的背景下仍处于相对良好的水平上；这可能预示着明年行情具有较好的基础。地产板块公司三季报表现靓丽，收入利润增幅较半年度大幅改善，板块平滑周期的能力较好。我们维持4季度行情不悲观的预期，接下来的短期热点应该在城镇化概念方面。

支撑评级的要点地产板块三季报显示：板块第 季度表现较上半年有较大程度改善，单季度收入利润增幅扩大，但利润率的下降仍然是普遍现象，板块整体负债率持平。 季度单季销售现金回款环比继续增长，但由于房企补库存力度加大，经营性净现金流大幅下降。三类地产商相比，一线地产商在收入增速、预售锁定率和资产负债安全性最高方面表现最突出。

月，房地产投资57,629亿元，同比名义增长15.4%，增幅与月持平；月商品房新开工面积和土地购置面积分别同比下降8.5%和18.0%，较月收窄0.1和扩大1.5个百分点。10月先行指标如土地购置和新开工面积增长率表现不佳，整体投资数据仍然比较疲弱，显示在大开发商积极补库存的同时，更多中小开发商可能投资停滞。

月，商品房销售面积78,74 万平方米，同比下降1.1%，降幅较月缩小2.9个百分点；商品房销售额46, 01亿元，同比上涨5.6%，增速比月提高2.9个百分点；10月，销售均价为5,77 元/平方米，环比上涨0. %。数据显示今年销售面积同比增长已经是不争的事实，4季度在销售价格平稳的情况下，刚性需求比较强劲。

月，资金来源同比增长11.6%，同比增速已连续4个月回升，国内贷款、按揭贷款、定金等均保持增速回升态势；从银行信贷数据来看，第 季度开发贷发放量减少，个贷则明显放量。房地产资金状况进一步得到改善。

10月地方政府推地放缓，10月单月的土地供应面积环比下跌 4.5%，同比上涨8.5%，同比涨幅有所收窄。受推地放缓影响，土地成交也有所回落，一线城市的成交环比降幅超过二三线城市。二三线城市成交均价创全年新高。

成交结构方面，上海、北京、南京、武汉等地改善型户型成交占比均较上月回落，首置、首改仍为成交主体；房地产价格方面，百城价格指数环比涨幅与上月持平，环比上涨个数继续减少，调控效果得到保持；房地产政策方面，地方政府在公积金政策方面微调较多，调整的主要方式为：提高公积金贷款额度、降低首付比例、允许异地互贷等。

投资评级和建议10月数据显示投资整体不振，而销售则保持在一定的热度上，这种状况很有可能强化市场对明年出现供求拐点的预期，从而继续强化购房者买房的决心。由于今年8月份开始投资数据由于基数变化波动较大，影响参考价值，对明年的判断仍需要继续观察未来两月而定。短期来看，我们维持年底之前价量平稳、政策面稳定、板块可同步或小幅跑赢大盘的预期，提示关注的是“城镇化”这一十八大后可能的热点。个股方面仍然推荐龙头公司保利地产、万科、招商地产，以及专注三四线城市布局的中南建设、荣盛发展等。