地产手中有地办事不慌覆盖

地产：手中有地办事不慌 -11 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

报告关键点：

天津和重庆的地方融资平台受益于区域经济发展；土地（及其增值潜力）是地方政府和投融资平台手中最重要的筹码；2009年存在大量的投融资平台和地方企业储备贷款的现象；区县级平台可能暗含风险，但短期暴露的可能性较低。

报告摘要：

饥饿营销是一把双刃剑 本周我们走访了天津、重庆地区的相关部门。这两个地区的共同特点是：信贷基数不算太高（因此近两年的贷款增速高于全国平均）、区域经济发展导致大量基建项目有待实施、金融机构从上述背景中受益。

重庆成立直辖市之际面临财政短缺、投资任务重的现状，因此较早提出了投融资平台的发展，目前已经形成市级“八大投”投融资平台，居于全国领先地位。

由于具备足够的项目支撑，加之地方政府风险意识的强调，上述两个地区的投融资平台安全性相对高一些。

值得关注的三点：

1、土地（及其增值潜力）是地方政府和投融资平台手中最重要的筹码，只要投融资平台有土地储备，大家觉得安全系数就会大幅提高，对贷款成本等因素都不敏感；2、2009年确实存在大量的投融资平台和地方企业储备贷款的现象，正因为“手中有粮”，地方监管机构普遍不担心2010年的信贷收紧； 、我们的调研对区县级平台的了解并不透彻，但确实存在财力不足、规模过小、打包贷款、风控意识不到位等现象，目前看来监管机构的整顿仅限于补齐文件等层面，短期内不会有实质问题的暴露。

1.整体判断：

本周我们走访了天津、重庆地区的相关部门。这两个地区的共同特点是：信贷基数不算太高（因此近两年的贷款增速高于全国平均）、区域经济发展导致大量基建项目有待实施、金融机构从上述背景中受益。

重庆成立直辖市之际面临财政短缺、投资任务重的现状，因此较早提出了投融资平台的发展，目前已经形成市级“八大投”投融资平台，居于全国领先地位。

由于具备足够的项目支撑，加之地方政府风险意识的强调，上述两个地区的投融资平台安全性相对高一些。

值得关注的三点：

1、土地（及其增值潜力）是地方政府和投融资平台手中最重要的筹码，只要投融资平台有土地储备，大家觉得安全系数就会大幅提高，对贷款成本等因素都不敏感；2、2009年确实存在大量的投融资平台和地方企业储备贷款的现象，正因为“手中有粮”，地方监管机构普遍不担心2010年的信贷收紧； 、我们的调研对区县级平台的了解并不透彻，但确实存在财力不足、规模过小、打包贷款、风控意识不到位等现象，目前看来监管机构的整顿仅限于补齐文件等层面，短期内不会有实质问题的暴露。

2.天津地区调研情况：

1.天津经济概况a)天津的贷款规模基数偏低，受滨海新区建设等因素的拉动，近两年的增速显得比较高。

b)2009年，天津地区固定资产投资增速达到47%，地区生产总值增长16.5%。

c)天津总体经济发展比较平均，早已消灭了贫困县，因此新型农村金融机构的推行非常困难。

d)2008年以来天津一直在推“打造三个河滨”建设，强调缩短与一线城市之间的差距。有关人士认为，天津的发展潜力在农村:城镇化、工业园区化、设施农的机构化，资源和产业的集中。

e)天津2009年1805亿元财政收入，地方可支配的大约800多亿元，用以维护全市的社会发展，财政压力不轻。

2.特定目的公司a)当地监管机构提出了“特定目的公司”的概念，意图与大的“政府融资平台”加以区分。所谓特定目的公司，主要指要政府出资、政府持续资金注入（或以实物资产、特许经营权等形式）的公司，剔除完全竞争市场的东西，主要是社会资本无意参与、对经济至关重要的项目，例如地铁等项目。

b)政府希望加大“特定目的公司”向经营性项目的转化、希望引入社会资金，但由于此类项目大多产生现金流比较缓慢，因此社会资金参与热情低。

c)“特定目的公司”建立信用评级制度和贷款评估制度，建立预警系统，根据项目进度监管资金使用情况、高管情况（董事长、总经理、财务总监等）、分类情况（分为区县、市级部门、功能区、区县和市级合作等四类）。