地产打响第一枪武汉上海市场调研简报牛

地产：打响第一枪－武汉上海市场调研简报 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

近期我们分别对武汉和上海市场进行了调研，两城市在节后都出现了上门量和成交量的显著上升。而从全国代表城市上门进线量数据来看，最近一周的上门量已超过2011年周平均水平10%，基本与去年四季度持平。而实际上节后房地产市场出现了全国性的上门与销售回暖，关于市场回暖的原因，除了季节性的回暖规律外，我们发现信贷的相对宽松（表现为首套利率的恢复，审批流程的加快）和对价格走势预期的暂时稳定是主要的驱动因素。

..目前楼市成交回升的动力有相大一部分是去年观望的需求重新回到市场。

如果假设去年一、二线城市去年成交量平均15.8%的同比下跌幅度属于被观望压制的需求，那么这部分需求的观望消退成交需求至少可以支持市场回暖1.9个月。但我们认为以上海为代表的各地政府对楼市调控的明紧暗松，逐步转变了购房人的房价预期是更关键的因素。目前各大城市的去化月数都在20个月左右，在库存情况回落到安全区域前开发商都仍会以低价跑量的策略为主，从而将刺激需求持续释放。为避免经济硬着陆，流动性实际已由去年的接近枯竭转变为重新解锁，资金成本的实际下行已成趋势。从而将利于楼市持续出现价格相对平稳，而成交温和放大的理想局面。

..春节后武汉市场上门量和成交量出现显著回暖，上门量为去年11、12月平均水平的1.5倍，商品房的单周成交套数连续三周环比上升，最近一周的周成交套数为2414套，基本恢复到去年11、12月的单月平均水平（去年单周最高成交套数为4月份的4559套）。价格上春节后回暖的项目并未进行进一步降价，基本与节前以及去年12月持平，因此市场中位置地段较好的楼盘去化速度较普通楼盘更快。

来自玉米和小麦期货的溢出强势带来支撑。本周末 ..上海的二手房回暖比一手房更为显著。2月前三周已成交110万平米，比1月全月上涨100%。比2011年月均8 万平米的成交量高出 2.6%。一手房最近一周的成交量为21.4万平米，仍低于2011年全年周均24.6万平米的成交水平。上海节后对普通住房的认定标准下调对税费的节省对市场的成交起了一定的促进作用。从我们调研的情况看，目前成交的项目中无论一手还是二手，均以节后再度降价的楼盘回暖最为显著。