上半年北京二手房量价齐跌下半年将深度下探.鼓励

送电走廊已经排得相当满2011年上半年，全国第三轮调控进行的如火如荼。北京房地产市场也在“京十五条”的影响下持续施压。随着成交量持续下跌，价格在半年的拉锯战中也开始有所松动，预计下半年北京二手房市场量价齐跌将开始逐渐显现。

一.成交量：二手住宅月度成交跌破8000套创28个月新低，下半年成交量难回暖

2011年上半年北京二手房市场成交量下跌明显。据“链家地产”市场研究部统计分析，2011年上半年北京二手房市场成交量预计在68000套左右。2010年下半年北京二手房市场成交量为92721套，2011年上半年较2010年下半年成交量下降26.7%。其中从2月份开始北京二手房市场已经连续4个月维持低位 ，6月份成交量更是下跌到8000套以下。创出连续28个月的成交量最低。同时，北京各区域楼市普跌，在全市商圈中，有58%的商圈成交量萎缩 0%以上。创09年来最大降幅。

1.成交难度增大，平均成交周期延长1个月，

2011年上半年，北京二手房市场平均成交周期变长。据“链家地产”市场研究部统计，在市场处于正常的情况下，平均成交周期大约在1—1.5个月，而2011年上半年北京二手房市场平均成交周期为2—2.5个月。

2。限购限贷下，部分外地及刚性需求无法进入

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，调控前，平均所占比例为46%。而调控后，商业贷款平均所占比例减少到24%，其中2011年上半年商业贷款平均所占比例仅为21%。创07年后新低。同时由于“限外”影响，目前外地人购房占比仅为10%，比“限外”出台前下降2 .8%。

“链家地产”首席分析师张月认为，2011年上半年北京二手房市场低迷，客户观望情绪明显，从而也会导致成交周期较之前有所拉长。成交难度增大。同时，在持续的“限购”“限贷”政策下，部分外地及刚性需求也无法进入市场，据测算，2011年上半年“限外”政策大约影响了2万套左右的需求无法购房。

二.成交价：半年二手房价格下降1%，下半年价格下行压力增大。

在2011年上半年北京二手房市场成交量持续下跌的情况下，成交价格也初现了小幅松动。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2011年6月份北京市二手房价格为24498元/平米，比2011年1月份下降1%。“链家地产”首席分析师张月认为，下半年房价下行压力增大。

1 . 业主降价意愿增强，二手房议价空间扩大到11.5%

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2011年6月份北京市二手房价格为24498元/平米，比2011年1月份下降1%。同时，议价空间从2月份开始有所增大。截止到6月份，北京市二手房议价空间为11.5%，创连续15个月以来的最大差距。

2.小面积价格下降带动整体成交价格下调

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2011年上半年，中小面积的价格均有所下降，90平米以下小户型下降最为明显，比1月份下降 .4%，90—120平米的价格下降了0.1%，120—140平米的价格下降了 .2%。而小面积成交量占到了全市成交量的65%以上。

“链家地产”首席分析师张月认为，2011年上半年北京二手房议价空间持续扩大，业主降价意愿有所增加，市场价格开始有所松动，同时，成交占比较大的小户型价格下降也会带动整体市场价格出现结构性调整。

最后，“链家地产”首席分析师张月认为，“限购”、“限贷”政策在下半年将会持续作用，由于贷款限制，部分刚性需求可能会由于资金有限而无法购房，而“限外”政策也会继续将大部分外地购房需求拦在门槛之外。受此影响，预计2011年下半年北京二手房市场成交量难超6.5万套，而在下半年整体市场成交量持续维持低位的情况下，价格下行压力也会逐渐增大，预计到年底北京二手房总体价格可能会回落%左右。