地产一季度财务分析及投资策略公开

地产：一季度财务分析及投资策略 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

结论与建议：

我们对2006年以来以地产为主业并持续经营的46家上市公司财务数据进行分析，得出以下结论：虽然2012年1Q企业销售增速有所回升，但整体增速放缓趋势延续。在资金流入放缓的情况下，样本企业减少了运营支出，并积极调整了债务结构，因此短期而言，样本企业的短期偿债压力及运营压力要小于2008年，但中长期来看，样本企业整体仍然面临净负债率走高且存货去化放缓的风险。分企业来看，龙头企业的财务风险较低，销售和筹资要明显好于其他企业，是行业企业间业绩分化的缘由。

受基期走高及调控影响，46家地产企业2011年4Q销售金额（出售商品及提供服务所获得的现金）YOY下落27.7%，全年呈现出增速逐季下降态势，虽然2012年首季度样本销售增速回升至6.4%，但整体增速较2011年同期明显放缓。

正是由于销售增速放缓，使得样本企业存货去化变慢。企业存货在总资产中的比例升至69.9%，处于历史高点。并且存货与经营活动现金流入的比值在2011年升值2.09，创历史新高。

除存货风险增长外，样本企业带息负债率近一步提高，还款压力与融资需求将进一步提升。但就短时间偿债而言，我们认为受债务结构优化影响，目前样本企业在手现金对短时间借款、1年内到期的非活动负债及应付账款（主要是未付地款）的比值到达75.9%（2008年为62%），因此短期偿债压力要小于2008年。

从融资方面来看，至2012年一季度，受益于货币政策放松，样本企业筹资活动流入现金YOY增长17. %,增幅较2011年全年提升1 .4个百分点，筹资能力有所改善。但是由于债务还款增多，筹资流出YOY增长2 .6%，使得筹资净额同比微降1.5%。分企业来看，资金向龙头企业靠拢明显，招保万金资金流入同比增长2 . %，多数企业筹资能力改良很小。

基于上述缘由，虽资金状况总体依然偏紧，但2012年首季度企业现金状态要略好于2011年4Q，净额的增加主要来源于销售的企稳。

我们进一步分析样本企业财务数据后发现，整体性的财务安全更多源于大型地产企业的稳定经营。＂招保万金＂的货币资金状态现金对短期负债的覆盖率92.7%，(高于样本企业的覆盖率75.9%)及净负债率水平56%，(低于样本企业66.5%的水平）均要明显好于同业，相对充裕的货币资金及较低的债务压力不但可确保企业的正常运营，也是企业在行业景气低点可以逆势扩大的重要基础。

就目前来看，行业整体资金链趋紧与债务兑付的压力仍然存在，因此，我们建议是寻觅财务状况良好，销售业绩超行业的龙头个股做中长期布局。

推荐：万科（“买入”评级）、保利地产（“买入”评级）、招商地产（“买入”评级）、华侨城（“买入”评级）。