高考加油地产杠杆可控荐6股魏家

地产：杠杆可控 荐6股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资要点业绩维持高增长，资产规模持续扩张。2018年前三季度SW房地产板块营收合计11855亿元，同比增长27%；归母净利润1207亿元，同比增长 4%，增速较2017年同期提升6个百分点；单季度看，三季度板块营收4219亿元，同比增长 7%；归母净利润 58亿元，同比增长20%。

2018年前三季度10家龙头房企合计实现营收7164亿元，同比增长 8%；归母净利润61 亿元，同比增长45%，增速较2017年同期提升27个百分点；单季度看，三季度板块营收26 2亿元，同比增长52%；归母净利润177亿元，同比增长45%，龙头房企业绩增速更快。2018年前三季度SW房地产板块总资产规模同比增长29%；10家A股龙头公司同比增长 6%；龙头房企资产扩张速度更快。

盈利持实际上也分为两大类续改善，投资收益靓眼。2018年前三季度SW房地产板块销售毛利率达 1. %，较去年同期提升 .2个百分点；叠加板块投资净收益45 亿元，同比增长 9%，合作开发和并购带来的非并表项目利润逐渐释放。销售净利率10.2%，较2017年提升0.5个百分点。龙头房企销售毛利率达28.5%，较去年同期提升2. 个百分点；投资净收益171亿元，同比增长52%，销售厄齐尔表示净利率提升0.4个百分点至8.6%。因为地产业绩结算滞后，房企目前结算的项目主要是2015~2016年销售的项目，当时市场整体处于量价齐升的状态，带动销售毛利率和销售净利率改善。

杠杆水平可控、在手现金增长显著2018年前三季度SW房地产板块整体资产负债率80. %，剔除预收账款后的资产负债率为5 .4%；龙头房企资产负债率84. %，较板块高出 .9个百分点，但剔除预收账款后的资产负债率为50.5%，低于板块均值，主要系龙头房企预收账款增速更快，龙头公司未来业绩确定性更强。2018年前三季度板块在手现金10849亿元，同比增长18%；龙头房企在手现金5 5亿元，同比增长26%，龙头企业现金规模占SW房地产板块的49%，同比提升 个百分点，创2009年以来历史新高。板块和龙头企业经营性活动现金流量分别为-140亿元、-1 1亿元，占营收比例分别为-1.2%，-1.8%。

投资建议：地产板块目前估值已经达到历史底部区间，业绩增速与估值极度不匹配，“政策底+估值底+基本面未见底”的组合下，建议配置基本面更好的标的：新城控股、万科A、保利地产；如果侧重绝对收益，建议可以从“股息率+业绩确定性”角度出发，推荐金地集团、荣盛发展、绿地控股。

风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险（棚改、调控、税收政策等）；融资环境变动（按揭、开发贷、利率调整等）；企业运营风险（人员变动、施工、拿地等）；汇率波动风险。