地产投资前沿会议房地产专题要点大型开发商的

拉开玉米联合收获机械化技术示范序幕 地产：投资前沿会议房地产专题要点 大型开发商市场份额将逐渐增长 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

证券研究报告投资前沿会议房地产专题要点：大型开发商市场份额将逐渐增长我们在10月27日中国投资前沿会议上举办了题为“争夺更大市场份额，行业整合提速”的房地产行业专题讨论。要点如下：

预计2012年房价进一步下跌；十大开发商的市场份额将会增长论坛嘉宾预计2012年房价将继续走软。2011年9月以来市场已有明显降价，一些小组成员预计部分一二线城市房价将进一步下跌10%。但他们认为三四线城市降价空间不会很大。销量方面，论坛嘉宾预计，基数较高将导致今年剩余时间内销量同比走弱。环比来看，11、12月份销量应与9、10月份基本持平。论坛嘉宾认为，未来销量增速将主要受刚性需求的推动，楼市有望出现结构性转变以满足中小户型普通住宅核心需求。总体而言，与会者认为未来两三年销量不会高于2010年水平（销售面积为10亿平方米）。

论坛嘉宾认为，当前调控政策与以往相比最为严厉并已取得成效，但目前预测政策方向（尤其是限购令）何时逆转还为时过早。然而他们预计，在行业和宏观走势或将显著走弱的背景下，政府不会继续出台新的或更为严厉的调控措施。一名论坛嘉宾预计，行业将在未来 个月经历最艰难时期，但之后将在2012年一季度末企稳。

估计十大开发商总体市场份额正在上升。有嘉宾提出目前十大开发商总体市场份额高于15%，而小开发商则逐渐退出行业、到2015年其数量将减少一半，届时十大开发商总体份额将达到25%- 0%。因此，受并购活动带动市场份额增长的推动，大型开发商的增长前景保持完好。从利润率来看，开发商预计其毛利率将在今年触顶并在明年下滑 -4个百分点。

总体财务状况好于2008年由于需求受抑制、合同销售现金回流推迟以及融资机会受限，论坛嘉宾表示开发商已经感受到了资金压力，但能够通过暂停购置新地块、削减新开工计划、停止在建项目或在最差情景假设下向其他开发商出售项目等一些列过程来缓解压力。

开发商总体财务状况仍显著好于2008年，这从中小型开发商出售地块或项目股权时要价仍然较高即可看出。

投资观点我们仍看好侧重于普通住宅市场且较易获得贷款的开发商。我们的首选买入建议：恒大地产（ .HK，10月27日收盘价格 .45港元）、万科A（；人民币7.67元）和保利地产A（；人民币9.74元）（均位于强力买入名单）。上行风险：调控政策意外放松。下行风险：房地产市场恶化快于预期和/或宏观经济硬着陆。