地产投资新开工再探底销售维持强劲

地产：投资新开工再探底 销售维持强劲 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

投资建议：

基于楼市基本面和政策压力的矛盾，地产股总体上保持了“上有顶、下有底”的震荡格局。从目前的股价来看，一线龙头动态PE约8倍，二线龙头动态PE约9倍，距离去年四季度的历史估值底部只有约15%的空间。在楼市普遍回暖的格局下，龙头公司今年保持 0%左右的销售增长、明年保持20%以上的业绩增长，还是较为确定的。震荡格局可能更适合做左侧交易，虽然底部很难预测，但目前已经可以考虑开始逐步介入。选择标的依然推荐一二线龙头代表，万科、保利、荣盛、首开和华夏幸福。

要点：

有犯罪嫌疑尚未查清或正在接受纪律审查的人员 开发投资增速继续探底，预计四季度有望触底。前7月房地产开发投资同比增长15.4%，环比上半年增速继续回落1.2个百分点。结构上看，主要是住宅开发投资同比仅增长10.7%所致。我们维持12年全年开发投资6.8万亿、增速回落至11. %的判断。一方面政策前景不明，开发商加大投资的意愿不强，另一方面，考虑到11年 季度开发投资仍在高位，预计今年4季度同比数据有望触底。

房屋新开工面积增速继续回落。前7月全国房屋新开工面积同比增长-9.8%，创下两年新低，依然是住宅新开工拖累所致。维持12年全国房屋新开工面积预测16.9亿平米、增速-11.0%的判断。同样考虑到11年 季度基数较高，预计4季度新开工同比有望触底。

商品房销售持续强劲。无论商品房销售面积、还是销售额，虽然前7月依然负增长，但增速回落的程度均环比上半年有所收窄，其中销售面积同比增长-6.6%，增速环比上半年上升 .4个百分点，而销售额同比增长-0.5%，增速环比上半年上升4.7个百分点。这也导致前7月商品房销售均价环比上半年又出现了上涨，其中商品住宅价格5540元/平米，环比上涨1.4%。往前看，在现有的条件下，今年的“金九银十”是可以期待的。我们维持全年商品房销售额5%左右增长的判断。

房地产开发投资资金来源增速环比上升，资金最紧张的时期或已过去。前7月房地产开发企业资金来源同比增长6.2%，依然历史低位水平，但环比触底回升的迹象已经较为明显，反映开发商资金压力已有所好转，资金最紧张的时期或已过去。究其原因，主要是销售回暖导致定金、预收款及按揭贷款同比、环比均上升所致。

政策预期主导估值水平。楼市基本面向好，上市公司的业绩增长即EPS基是政策预期。当前决定政策走势的主要因素是两个，一是国务院督查组已陆续返京，初步反馈意见整体上还是对当前楼市和调控保持了正面和肯定的看法，因此短期内出台强势打压政策的可能性不大。二是接下来统计局将要公布的70个大中城市房价情况。上个月地产股集体回落的主要原因是6月70个大中城市环比上涨的有25个，引发了市场对政策的担忧。从目前我们掌握的数据看，7月环比上涨的城市个数再大幅上升的可能性不大。

风险提示：房企资金链风险；政策风险。