行业吉林集安保障房融资出奇招水库用地估731

水库水面用地也能抵押圈钱？或许你不信，但吉林一个县级市集安和吉林就联手这么干了。

名为“吉信·长白山26号集安配建廉租房项目贷款集合资金信托计划”于11月10日上午募集结束，规模3000万元，期限两年，预期年收益率11.5%。

其“独特”之处在于，该信托居然是以三家当地水库的水面用地作抵押，且号称“结合集安市房地产市场的实际情况，用成本逼近法89.96元/平方米计算，水库水面土地价值为73，180，022.00元。抵押率为40.99%，可以覆盖本信托计划的本金和利息。”

东北一名水产养殖专家对本报称，北方此类水库的价值明显高估，若按水库经营效益看，即便在经营良好的情况下， 此水库一年的产出效益也仅约每平米1元多，即占地总面积为81.35万平米的这三家水库，一年最高可产出80万元左右。

从80万元算到3000万元，这背后的风险是什么？

“抵押给投资者的水库经营年限并未确定，投资的风险较大。”一名信托人士评论说。不过，吉林信托客服人士回应，抵押水库价值是经专业的集安市星泰土地评估咨询有限公司评估的，“没有问题”。

水库水面抵押“破天荒”

“闻所未闻，水库也能用来抵押发信托，还能博得高估值。”数名信托经理告知此信息时，均颇为惊讶。

此信托计划为吉林省通化市的集安市日新投资有限公司募资，用于集安市2010年配建廉租住房项目建设，该公司是当地政府融资平台公司。融资抵押物为日新投资公司名下的三家子水库水面用地，国有土地使用证号为集国用（2010）字第号。

多名信托人士认为，水库不具有抵押价值，一般无法申请银行贷款，信托公司也不会为其融资。吉林信托不仅帮助日新投资融资，而且承认高估值，难以理解。

查询公开资料获知，三家子水库始建于1976年7月，最大库容为2158万立方米，水库水面面积1100亩，控制流域面积为242平方公里。而在信托计划公告中，水库面积为1220亩。

“三家子水库属于河道型水库，水流速度较高，饵料利用率不高，养殖有效面积大大低于一般的池塘。”一名信托经理如此表示。据他估测，池塘每平米产值一般不超过10元/年，东北是寒区，考虑数月的冰冻期，水库产值只能打2折，即2元/年。

中国水产研究黑龙江水产研究所养殖研究室主任尹家胜介绍，吉林一般有5个月的冰冻期，乐观来看，水深超过10米、水流交换良好的水库，一亩养鱼效益在元左右，即每平米1..5元/年。

如果自己不经营，单看承包费，目前行情大约是200元/亩，1220亩的承包费即为20多万元。“如果以水库来申请银行贷款，银行一般就看承包费，10年200多万元，100年也不到3000万。”尹家胜说，何况，东北养鱼一般都只是微利，只是农业生产之外的辅助性经营。

保障房融资“曲径通幽”

“这个产品上午已经销售完，想买都买不到了。”10日下午，以客户身份咨询时，吉林信托客服人员表示。此产品于11月7日发售，投资起点100万元，募集结束日期是12月7日，居然在短短3天半时间即售罄。