房产政策导向从主调市场到主调保障.源泉

本报：张涛

对于2007年下半年以来国家密集推出的系列调控政策，专家认为，国家宏观调控的思路已由“主调市场”转向“主调保障”，这一切无疑将对我国房地产市场健康发展产生深远的影响。

宏观调控思路转变

2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)；9月27日，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；10月9日，国土资源部正式发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》( 9号令)。

有关专家分析认为，为促进我国房地产市场的健康发展，抑制过快上涨的房价成为2007年政府调控楼市的首要目标。其中，引人关注的是，国家宏观调控的思路由“主调市场”转向“主调保障”，再加上《物业税》实转提速，这一切无疑将对未来房地产市场产生极其深远的影响。

“最根本的是，全社会绝大多数的人已经认识到房地产住宅开发的根本目的是解决老百姓的居住问题，这就为今后房地产产业政策的调整和实行奠定了坚实的基础。”天津市房地产研究会副秘书长、房地产研究专家刘玉录认为，宏观调控政策对目前与未来中国房地产发展趋势的影响如何，主要取决于两点：一是宏观经济发展的景气状况；二是决策层对几年来调控政策的评估从而采取怎样的对策。前者将决定房地产业发展的一般动力，后者将决定房地产业发展面临的新的运行环境。

房地产市场出现新变化

专家具体分析说，受“24号文”影响，预期住宅结构将发生重大变化：廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。尤其是提高第二套住房贷款首付和利率的政策一出，市场观望气氛浓厚，一线城市普遍表现有价无市。

“全场优惠95折”、“前10位购房者获额外99折”……这些已经在楼市很久没有见到的促销广告，从去年底开始出现在天津的多家售楼处。为吸揽人气，甚至有的售楼处在春节期间变成了新春年货市场。春节长假后，天津楼市成交量持续萎缩，2月1 日至17日，日均成交新建商品房仅56套。

考验政策执行力度

同时也是商业地产发展的必然趋势。开发商需根据市场不同需求“我国房地产行业在高速发展的同时也充满了矛盾：居民有限购买力与房价不断上涨的矛盾、土地供应瓶颈与需求不断扩大的矛盾、融资渠道狭窄与流动性过剩的矛盾、行业高度景气与产业需要整合的矛盾、执行者与参与者很难兼顾的矛盾、多头监管与统一运行的矛盾、政绩财政收入与控制房价的矛盾、既怕过热又怕过冷的矛盾……”这是中国指数研究院对于中国当前房地产市场现状的一段描述。

专家认为，政府调控房价，尽管代表了广大民众的普遍愿望，但是在房地产复杂的利益链条中，开发商、银行、已购房者(包括投资者和自住者)和房屋出租者，都是这一轮高房价的既得利益者，在政策高压下，他们或许不相信房价再涨，但也不希望降价，其力量不可低估。同时，我国城市众多，发展条件各异。房价既受市场供求左右，也受各种政策的牵制，种种复杂因素交织。加上房地产已同地方的第三产业发展、投融资规模和财政收入等指标息息相关。因此，好经是否能念好，很大程度取决于地方政府的态度和政策执行力度。

未来的市场发展情况，还必须考虑以下几个因素：政府确立的以民生为首位的房地产产业定位，将会对市场格局产生长远深刻的影响。其次，新的城市住房制度调整，会促使地方政府不断增加含有政策保障因素的住房，这样会分流纯商品住房市场的需求，减少压力。第三，城市居民人均居住面积的累计增加，以独生子女为核心的家庭结构，会相对减少未来实际人均住房需求。第四，二手房第一个五年交易期税收解套，恢复正常住房市场“过滤循环”后，会持续增加存量住房的供给数量。

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