年末再成土地月有人欢喜有人忧.DG

年末再成“土地月”，有人欢乐有人忧

虽然12月还没结束，但就截止到25日的数据来看，12月俨然已成为了一个“土地月”，很多城市在年末创下了土地市场的年内高点，上海销售总价突破了200亿，南京超过了100亿，单价地皇也是频频出现，前11个月的土地排行榜又得重新修订，政府和开发商在较后一个月共同掀起了一场“土地风暴”。对此，我想谈谈本月土地市场的几个特征：

1、强者恒强看上海

从城市总价排行来看，很多城市都在年底实现了土地大卖：上海以超过200亿的销售总价高居首位;南京排在第2，销售总价到达150亿，虽有多幅商办地块流拍，不过宅地出让还是足够给力;青岛以77.56亿的今年峰值排在第三，在年末一举超过去年全年的土地销售价款；南通则是在年末以黑马姿态杀出排在第四，土地月度销售总价在30亿以下徘徊了近一年以后，在岁末终于迎来井喷，南通土地销售总价大幅上跳至74.6亿之高。不过从城市来看，在20位以后，城市土地销售总价就滑落至10亿元以下，各地土地市场销售范围分化还是比较明显。

2、城市溢价差异大

从各线城市溢价率角度来看，还是一线城市更受房企热捧，几乎每块宅地都是溢价销售，例如上海的两块单价地皇争取都十分激烈，溢价率均超过了100%，2三线城市溢价水平则相对较低，如吸引了众多房企竞拍的南京九龙湖G83地块，虽然历经40轮的鏖战，在万科、禹州、旭辉多家房企的争夺下，*终溢价率也“仅仅”是不到40%。

简而言之就是住宅抢手，商办遇冷，比如前天上海前滩销售的五幅地块中，3块住宅土地溢价率均超过90%，销售单价也都在5万元/㎡以上，两块商办用地分别为63%溢价和底价销售，楼板价也均在3.5万元/㎡以下，无独有偶，同日的南京土地拍卖会上更是明显，5块商办用地全部流拍，3块宅地均顺利出让，其中万科拿下的九龙湖G83地块，楼板价更是刷新了板块记录。

3、单价地皇频繁出

大S否认“炫富”传闻：为工作花钱置装是敬业与11月相比，本月虽没出现50亿以上的高总价地皇，但单价地皇纪录还是被频频刷新，比如上海前滩的和地块，若不折算保障房面积，楼板价都超过了之前的北京华嘉胡同，排在今年全国单价榜单的头次席，而相邻的前滩地块，也可跻身全国前5之列。不过单价地皇记录被频频刷新的同时，更多的土地还是在以平价出让，本月超过六成的土地楼板价还是在2000元以下，七成的土地还是在以底价销售。

4、企业预期大分化

本月拿下地皇的企业，以五前十、百强企业为主，排在前前10、前二前十的企业反而不多。以上海单价地皇为例，华润、招商、九龙仓等大鳄*终都选择了放弃，而在*终竞得的房企中，格力是外来企业，3湘虽然是本地传统企业，但也不是在做全国性的规模化。现在看来，20强企业对高价拿地还是比较谨慎，反而是五前十、百强这类企业拿地的诉求更大，对未来预期更高，能够给出的溢价也更高。

5、“宅”贵“商”贱反差大

简而言之就是住宅抢手，商办遇冷，比如前天上海前滩销售的5幅地块中，3块住宅土地溢价率均超过90%，销售单价也都在5万元/㎡以上，两块商办用地分别为63%溢价和底价销售，楼板价也均在3.5万元/㎡以下，无独有偶，同日的南京土地拍卖会上更是明显，五块商办用地全部流拍，3块宅地均顺利出让，其中万科拿下的九龙湖G83地块，楼板价更是刷新了板块记录。

虽然12月土地市场比较火，不过鉴于市场基本面还是没有产生根本性的改变，要谨慎勿乐观依然应该是接下来一段时间的主旋律。*年末部份城市出现高地价的抬头，和去年年末非常相像，我觉得还是应当谨慎，包括上海在内的一线城市也不完全等于“避风港”，去年上海一些地皇（包括一些区域地皇），今年实际上市场压力还是很大。今年年末又开始复制去年的这种情况，不能不使人耽忧。

我们还是应该重新反省一下，这些地皇出现，短期内政府得利，企业压力，但中长期来看，如果项目难以启动或去化困难，政府也会从得利变成压力，而且当前因为地价推高房价在一线城市已经是事实，消费者、房企、政府都将品味苦果，那这种情况还有必要继续吗？或许开发企业也该到了对这类共同抬价抢地模式重新检讨的时候了，也许合作开发会是一条可行之路。

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