对韭当割楼市几何生存

对韭当割，楼市几何？

文｜叶书利

有些地方的房价实在装不下去了，只有耍流氓了。

降价有罪

正如此前的文章《》中所言，3四五线城市楼市，政府开始关门打狗了。

关门打狗中，受害的不仅是韭菜般的投机者，还有逃为上策的开发商，因为一些地方开始不让开发商逃跑了：当一个地方楼市愈来愈没有价值时，降价甩货是最正确的逃跑方式。相应地，不让降价逃跑，便是最坏的结果。

这个最坏的结果早出现了。

6日，湖北省的4线小城恩施正式发出“不让降价令”：这份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》已被官方证实是真的，详见下图：

总之一句话：近期恩施楼市出现了大量降价售房的现象，当地政府对类似降价卖房的定性态度，概括起来主要是三点：

首先，此举降价行动“扰乱了恩施房地产市场开发秩序，不利于恩施房地产市场健康稳定发展。”

其次，降价幅度超过200元/平就是当地政府眼中的“大幅度降价”。

第三，推出整改措施，推出了上述的“不许降价令”。

恩施为何不让降价？

在壹书生看来，恩施是2016年930后三四线城市楼市涨价去库存的缩影写照。

A,2016年930后，当地的涨价去库存非常成功。

以2018年为例：从成交量来讲，恩施州房地产业协会的报告数据显示，2018年整个恩施全州的成交面积为313.17 万平方米，比2017年上涨22.93%；从房价来说，全州八县市房价呈现普涨态势，其中恩施市2018年房价同比上涨23.6%，宣恩县同比上涨25.86%。

B,人口已隐陷负增长困境。

与2018年房价普涨构成鲜明对比的是，恩施2017年户籍人口量为402万，比2012年时的403万微减一万，因此人口已隐现负增长苗头。

C,经济增长乏力。

2018年恩施的经济增长率为6.2%，位列整个湖北省倒数第一。

经济增长乏力，人口隐现负增长苗头，而2018年恩施房价却普涨，这不就是2016年930后中国非都市圈三四线楼市涨价去库存的缩影吗？如此反常的主要原因只有一个：棚改。

为什么今天恩施政府如此恐慌于房价降价呢？在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”ID：yishusheng-fang）看来，只缘于一个原因：心虚。

首先，作为本轮三四线楼市涨价去库存的主推力的棚改正在撤退：2018年恩施的棚改量为8987套，而2019年的棚改量只有2784套，大降近70%。

恩施并非个案，只是当下央府在棚改中上演大撤退的缩影：根据财政部的数据，今年全国棚改量为285万套，外界此前的预期是450万套。与2018年实际棚改完成量的588万套，今年棚改量下降51%。作为央府棚改货币化资金的主要来源的抵押补充贷款，4月和5月皆为零。

其次，恩施楼市撑不住了。

棚改一撤退，三四线城市的恩施们的房价就装不下去了。

房价方面，房价开始降价了：以恩施市为例，1月住宅均价约为6630元/平，2月约为6572元/平，3月约为6484元/平。虽然降价不多，但降势已现。

与房价降价相呼应的是，土地流拍开始涌现了：今年一季度挂牌13宗土地，流拍6宗，接近一半。

对韭当割，楼市的雷在哪里？

恩施们不让降价令背后，有关楼市，壹书生提示下述几点，以作参考：

A,当央府吹响棚改撤退的号角，愈来愈多的三四五线楼市会现出原形，装不下去。

值得注意的是，恩施发布“不让降价令”并非首例，此前江苏邳州、江西赣州、安徽芜湖等地，皆出现过类似的情况，不出意外的话，以后会有越来越多的三四线楼市会出现这样的情况，届时不要见怪，由于涨价去库存本来就是一场虚幻的盛宴，详情可见此前的文章《》。

B,恩施们的“不许降价令”，应当再一次提醒壹粉们：谁才是中国房价上涨的坚定支持者和最大得利者？

C,涨价去库存就是一场割韭菜的大戏，这场大戏开始关门打狗了。

在关门打狗的当下，一些三四线楼市房价还在挣扎式上涨，但这不是胜利的号角，恰恰是最后的风险逃跑的警报声和大戏行将闭幕的钟声。乃至一些三四线楼市，近期还出现了地王，切记，当下央府可以允许的地王声，恰恰是当地政府最后的托市之举，以割完最后1波韭菜，这是最危险的信号。

D,恩施们的“不让降价”，最后的结果只有一个：表面的房价稳定下面，必定是一潭流动性逐步冻结的死水式楼市：越来越多的房子既卖不出去，又租不出去。

E,接下来，除刚需外，楼市的投资者，建议阔别非都市圈的3四五线楼市，因为到处是雷。都市圈才是价值的主角。详情可见此前的文章《》。

F,稳楼市之下，现在以及接下来，楼市调控非常严的城市，价值都不会太差。扛过当下，未来必有一波上涨式投资回报在前方等候着你。

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