地产把握龙头机遇的

博西家电回应西门子冰箱门：理解罗永浩 地产：把握龙头机遇 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

货币政策预期仍然可以持续：前期已多次强调货币政策预期是可持续的，随着CPI进一步回落以及政府稳增长的背景下，未来货币政策预期仍然可以持续，降息与降准仍然有进一步调整空间。

在六月份降息中曾经强调改善性需求对于金融杠杆成本非常敏感，降息有利于改善性需求入市。从近期市场成交来看，大户型以及首改与再改成交占比明显放大，随着按揭贷款成本的进一步下降，购房者的预期会进一步改善，这部分需求占比将会在三季度中进一步放大，因此我们认为三季度的市场将呈现淡季不淡。

房价短期不应成为资本市场的焦点：六月份地产的下跌反应了市场担心房价上涨重新引发政策调控，我们的观点是房价至少在一个季度内不应成为资本市场的焦点。全社会的库存仍然处于较高位置，讨论系统性涨价还为时尚早。未来价格走势将呈现：一线城市比二三线恢复快，核心区域比非核心区域上涨多，二手房比一手房涨价猛。地产政策制定首先是具备一定延续性，特别是宏观环境不乐观情况下，地产投资仍是值得重视的稳定经济良方。

投资逻辑再回基本面：一季度的逻辑是预期改善，二季度是回归基本面，二季度地产股行情之所以分化正是基于此。三季度中将会出现的是地产企业盈利能力的实质改善，一方面是房价在部分城市已有回升迹象，另一方面代表成本的土地市场仍然在底部徘徊，再者目前整体市场的资金成本在下降，有助于缓解开发企业的财务负担。从这三方面来看，目前的房地产企业盈利能力已经出现拐点，这在龙头企业中表现的尤为明显。

继续建议积极配置龙头地产：我们坚持二季度以来的核心观点，加大配置龙头企业，龙头企业是本轮房地产调控的最大赢家。龙头企业对于市场的判断更加敏锐，万科、保利已经加大了拿地与开工的力度，这将保证龙头企业在下半年乃至明年的整体货量的充裕，从而使得行业进一步向龙头企业集中。从短期来看，保利的月度销售额屡超市场预期，下半年公司货量仍然比较充足，全年销售额有望超过千亿，增速超过 0%；而万科方面，下半年货量占全年的比重较大，且户型结构相对较好，下半年增速将会超过上半年。因此从这个角度上看，我们建议下半年积极配置保利、万科。近期路演中，我们也将四大企业细化比较与大家交流，得到市场认同，希望能引起大家的重视。如果说2季度我们建议回避中小企业、集中龙头配置已卓有成效；那下半年在龙头公司中细化配置将是未来重中之重。