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2018年全国房地产及北京楼市盘点,2019年展望

临近春节，岁末新初，也是时候做一个2018年楼市盘点。

1行业

自上而下，由表及里，我们首先梳理了，2018年全国房地产行业的十大。

一.全年中国房地产行业收获行政调控450次，创出历史新高。

二.全国土地市场全年流拍宗数创出历史新高，300余城市流拍700多宗住宅用地。

三.7.31政治局会议首次提出“坚决遏制房价上涨”，之后全国房价出现整体回调，个别城市跌幅超过三成。

四.北京积分落户政策落地，非京籍落户政策门槛高。

五.个税抵房贷房租政策正式推出。

六.西安杭州武汉天津多城市开始人才引进落户大战。

七.北京正式开始多校划片取代单校划片，广州武汉相继跟进。

八.菏泽、广州、珠海一天三次松绑调控令。

九.“稳地价，稳房价，稳预期”首次列入住建部首要工作。

十.碧桂园，万科连续发生建筑安全事故。

2北京楼市2018年盘点之宏观政策

我们从北京楼市宏观政策和微观交易层面，多角度来回顾盘点2018。

宏观侧面，基本用10个关键词来可以来回顾2018年的北京楼市，这10个关键词分别是：限竞房、维权退房、房租上涨、活下去、金融监管、坚持“房住不炒”、北京城市副中心、北京新机场、长租公寓和联合办公来精炼总结。

限竞房

2018年，是北京楼市限竞房元年，其市场供应占据了楼市的半壁江山。所谓限竞房是“限房价，竞地价”的简称，通过这种土地出让方式产生的商品房。其重点是，在土地出让时就提前锁定房屋未来的上市销售价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍，由出价最高者获得。这是防止开发商炒地进而推高房价的一种调控举措。

维权退房

在限价时代，由于地价较高，同时各种财务费用以及税费都无法减免，房企的利润直线降低。一些开发商只得降低建筑成本、降低标准，来维持自身利益。2018年北京部分豪宅进入交房阶段后，引发了系列风波。其中，华润昆仑域等豪宅项目在交房期间陆续被业主指出质量问题以及补缴面积差价等问题，引发项目业主大面积维权。

房租上涨

今年的8月份，房租上涨成为了上人人热聊的话题，“按下房价浮起房租”的情况让人大呼“继买不起房之后再次遭遇租不起房”，话题的热度持续不减，最终北京约谈十个房屋长租企业，要求在两个月内在市场上投放超过12万套不涨房租的租赁房源。

活下去

9月底，万科召开秋季会议，如此寻常的一次会议，却因会场悬挂的抢眼标语“活下去”，占据了平台头条，成了业内外议论争执的焦点。在严调控去杠杆的当下，房地产行业风声鹤唳、草木皆兵，万科这一波真人秀，打破了之前地产商捂盘惜售、摇号炒作的规则，未来竞争会更加白热化。对于一些中小房地产商，更是岌岌可危，这也预示着未来地产行业的兼并、重组会更加频繁。

金融监管

金融是2018年对房地产影响较大的一个因素。多次会议均提出两个问题，一是要控制居民杠杆率过快增长，二要防范这种资金违规流入房地产市场。过去大量消费贷、类房贷、准房贷进入市场，对房地产影响很大。同时提醒，也要防范金融监管一刀切的风险。从开发商融资角度来看，除了龙头房企在融资上有一定的优势外，中小房企的融资难度将越来越高，房地产行业的“马太效应”将更加明显。

坚持“房住不炒”

在今年政府工作报告提出，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，落实地方主体，继续实行差别化调控

，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”为2018年楼市调控定下了基调。在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。

北京城市副中心

2018年3月29日，北京市人大常务委员会听取和审议了《北京城市副中心控制性详细规划（草案）》。北京城市副中心作为北京新两翼的一翼，将着力打造成为国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。北京城市副中心的建设是为调整北京空间格局、治理大城市病、拓展发展新空间的需要，也是推动京津冀协同发展、探索人口经济密集地区优化开发模式的需要而提出的。

北京新机场

北京新机场位于北京市南端大兴区榆垡镇境内，随着新机场的建成使用，北京市南城地区，包括河北的廊坊(乃至保定)相关地区都很可能形成新的城镇格局，形成络化城镇体系，目前这种新的格局称为“五城六镇”。在新机场建设的带动下，也将促进北京南城及环京楼市的快速发展，在开发商的项目介绍中，新机场的所带动的建设发展、配套、交通、人流等成为必要宣传点，也成为贯穿2018年北京楼市的热词。

长租公寓

万科、碧桂园、龙湖、旭辉等众多知名房企纷纷试水，抢滩并瓜分长租公寓市场。然而在急速发展过程中，各类问题也开始凸显，“爆雷”不断。8月起，不断有媒体曝出各地长租公寓哄抬租金、抢占囤积房源。同时，长租公寓“甲醛超标”事件被推上风口浪尖。10月，某长租公寓被曝资金链断裂，股权已全部质押给银行，导致业主收不到租金，租户被强行退租后银行仍自动扣款。长租公寓背后风险受到业界关注。

联合办公

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等。在北京联合办公的市场规模较大，数据显示，目前联合办公中心已经超过100 多家，比2015 呈现了十倍以上的增长。巨大的市场潜力也吸引众多开发商纷纷进入联合办公领域，从龙湖到当代，从碧桂园到中海，欲要分得一杯羹。

3北京楼市2018年微观市场交易盘点

我们常常说看一个城市的房地产市场数据，要主要看二手房市场交易数据而非新地新房，因为新地新房数据存在太多不确定性。因此我们从2018年北京二手房数据来抽丝剥茧的分析一下北京2018年楼市。

2018年12月31日北京链家成交408套，2017年12月31日成交352套，2018年最后4天成交909套，2017年最后4天成交875套。

看近两年的数据

再看历年数据

房地产政策打压的第二年，这个成交还是非常强的。不少房地产大V，专家说，现在不用着急，大家看看，该买房子的人一刻也没有闲着。大V有房子住，他当然不用着急了。

这是北京链家52周的数据。

房价的数据

北京楼市价格反弹13%，之后回落，12月份价格小反弹后，

北京楼市2018年整体价格涨幅7.42%，这个涨幅，非常喜人了，原胜于一切大资产理财方式。

北京楼市2017年算小年，2018年算中年，2019年当属大年。

再说一次，我看有房产专家说，2019年还是只是小阳春，不用着急。弱弱的问一句，2018年917有公积金新政帮你打压房价，2019年还指望啥？

这样的专家，是不是傻？

北京每一次打压房价都是一次买入的好时机。

北京各区房价，今年波动，并不同步，其中门头沟区的反弹力度最强

反弹力度强的，都是近郊区，依次为怀柔、门头沟、房山、大兴、石景山、通州区。

低总价的刚需楼盘，受欢迎，这都是限购政策在起作用，贵的买不起啊。

认房认贷的形式下，随着北京居民收入的提升，存款的增加，会给市区的房价带来强有力的支撑，毕竟大家归根结底还是希望能改善学区，改善住房。

4北京楼市2019年展望

一场宏大的心理战

如果说2018年不温不火，我们对19年的北京楼市的预测是什么呢？

2018年12月底，在全国住房和城乡建设工作会议上，中央对2019年房地产提出“以稳地价稳房价稳预期“为目标”。表面看是一个“稳“字，但背后的目标是扭转民众预期。

什么预期呢？就是对房子必定暴涨大赚的预期。

扭转成什么呢？从暴涨到保值的转变！

大家不要小看了从暴涨到保值，这一个词的转变。

目前看，很难，且形式逼人！

一方面是货币放水不止，楼市三年一周期的铁律不变，时间不多了

另一方面是民众被“宏观调控，所以房价飞涨”，打醒之后倔强的灵魂！

所以如果2018年我们看到宏观调控是立竿见影的真调控，那么2019年将是虚虚实实，反复试探的假动作，是心理战！

如果这注定是一场心理战，我们该如何应对呢！

首先看一张2018年表格

从这个表中看，“因城施策”更确切的叫法是”因城“救”市“

从众多城市选择年底释放调控放松的信息看，首先市场很冷是确定的，其次，从时机看，它们是要把握住即将到来的春节返乡置业行情。

好，分析完这个表，我们的结论是：

因为老大没发话，这些二线城市没有一个敢取消限购，更没有一个城市敢取消限贷。

所以2019年在因城施策的大政方针下，一定是稳稳的一年。但一定是每天都有新刺激的一年，想想看有这么多城市要出各种各样的政策，每一个政策出来都有一轮舆论暴击，一轮营销高潮，一轮涨价表演。

可是你只要记住，不重要，统统不重要。

综上：

建议大家要时刻关注老大的动态，判断鹰鸽派的转换，以便掌握自己选筹建仓的节奏。

无论是2018年，还是2019年都是为了2020年做准备铺垫的一年，相比2018年的攻击战，2019年是心理战，亦是最后最艰难的战斗，也因此2019年是非常关键的买入的一年。

虽然2019年是关键买入的一年，但是闭着眼睛买房的时代已经过去；不同城市乃至地段、楼盘之间都必将出现巨大的差异和分化。以后，买房就像买股票买基金一样，想要赚钱必须做仔细的学习研究，掌握充分的选房购房技巧！

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