一位广州中介眼里的房产投资客美食

亦吾

在广州从事了多年房产中介业务的叶先生表示，他接触过的投资客分为很多种。其中一种是去年突然涌现的外地炒家，不问地段不问租金，专选贵价盘买，然后再拿到中介放盘，赚取短差。而这轮调控，首先淘汰的就是这些人

从去年秋天开始的无边落叶萧萧下，到今年春天的倒春寒，华南楼市的投资客经历了悲喜交加的大起大落。但是这一幕在从事了多年房产中介业务的叶先生看来，这些事情就像云聚云散一样平常。闹哄哄你方唱罢我登场，在他们眼里，楼市里投资客是永远不会缺少的，只不过每一轮楼市的景气周期，登场的投资客可能都换了一批人罢了。

亏损的总是冒险的贪心人

“我上世纪90年代入行，那会儿很多香港人在这里做投资。然后本地一些胆子大的、先富起来的人也跟着学炒楼。早入市的大多在调控来临前已经赚得盆满钵满，心满意足地收手。反倒是一些资金雄厚、赚了还想赚更多的香港人，一个‘九七金融风暴’的浪涌过来就把他们‘淹死’了。那会我开始感觉到，做投资客，不是有钱就行，这行是‘食脑’的(指多动脑筋，靠智慧找生活)。”在广州老城区荔湾的满堂红分行工作的叶先生对《第一财经》说。

他表示，其实他接触过的投资客分为很多种。其中一种是去年突然涌现的外地炒家，不问地段不问租金，专选贵价盘买，然后再拿到中介放盘，赚取短差。而这轮调控，首先淘汰的就是这些人，从去年11月到现在，那些曾经一次就放盘二三十套的深圳、山西等外来投资客已经一个都看不见了。少数把房子拿来出租抵消月供的，据说也是入不敷出。

“他们就像很多年前在广州买十几套楼来炒、弄到‘损手烂脚’的香港人，不过这次的投资客比过去的香港人幸运的是，他们买到没有房产证或者烂尾的物业几率大大降低了。”叶而用户资源和商业运营是它们的弱项先生说。但令他很佩服的倒是一个做生意的外地炒家。该人士从2001年低价买下荔湾某物业的 层合计20套住宅后，楼价一路下挫至200 年，如果出售还是会微亏。此人因为是一次性付款，所以索性空置，也不出租。一直等到2007年三季度，才以近9000元/平方米的价格出售。由于这些物业间隔方正，而且可以自主装修，20套物业至今卖剩4套左右，合计净赚800多万元。

“所以如果是用自己的钱炒楼，而且有实力撑下去的话，没什么大不了的。楼价跌了总会涨回来。要是用银行的钱甚至是不正道的钱炒楼，那当然是后果自负了。”叶先生说。

而一位不肯透露姓名的资深中介人士还对说，其实类似深圳的创辉、中天事件，早几年广州也发生过，只是规模小得多。

广州本地人很少敢一买就是100套房子的，最低也就手持十来二十间小户型。当年本地的大炒家大多是一些中介老板。在200 年前后，广州的新商业圈起飞，当时也开始出现拍卖物业市场，一些中介门店的老板开始挪用客户资金炒铺炒楼。某个知名的中介，由于曾经试过整体拍卖获得某老城区商铺后再分拆出售，获利近百万元，一笔买卖相当于其整个集团全年盈利10％，从此食髓知味，挪用客户资金进行此高风险的投资行为。由于对市场发展估计不足，该公司多次高价买入物业后，无法顺利以理想的价格放盘，被迫割肉出手转让，损失颇大，最终大受内伤被迫倒闭。

小本经营的投资客

叶先生说，他接触最多的还是一些手持10套以下单位的小投资客，以及一些师奶(广州俗语中指精明的已婚妇女)型的投资客。这些投资客大多是手持几十万到100万元投资房产，买几套房子快进快出赚取利润。他们更喜欢总价低容易出手的房子。

根据满堂红的数据显示， 月份连续购买两套或以上物业的买家占总成交1.5％左右，比2月的0.7％翻一番。中山八路、南洲路、工业大道、洛溪板块、广园中、赤岗等城市中心边缘板块，面积60平方米以下、总价在40万元以下的物业最受投资客青睐。

叶先生 月成交了两套物业，面积在 0平方米以下，分别位于工业大道北和周门小区。因户型较小，而且是楼梯楼，总价分别是11万元和18万元，现在买家是以租养供，只要能有10％的利润就出手。

“本地的投资客是一直都存在的，市道好的时候会多点，市道不好的时候就少点。但是只要买的楼租金能抵消月供，他们拿十来万做投资觉得总比放股市划算。”叶先生说，这些本地的投资客，有些是以前就是从事二手中介业的，有些是批发市场做生意的小商人，有些是有钱有闲的中年人。他们大多喜欢在批发市场附近、生活方便、交通便利的平价物业。手头长期持有三四套乃至十多套的收租物业，一旦卖出一套就会又淘一套回来，积少成多，比做白领的打工族还赚钱。

“我也是这样小本经营的投资客。”说到兴起叶先生向透露了这个小秘密。“我上世纪90年代入行，也没什么特长，钱存得差不多就买套房，以租养供，炒楼赚到的钱就拿来还贷款。慢慢也攒了六七套收租的房子。不过都是楼梯楼，电梯楼的成本太贵了，也不好租，出手也在股权激励计划推出前不够快。不过我也不指望像别人那样赚大钱，反正以后养老就靠这些房子啦。”叶先生说。

而挎着菜篮子在买菜路上不时进入中介行问下有没有笋盘(平价的好房子)出售的中年妇女，则是广州老城区一景。

“昨天刚刚有个50来岁的师奶问，有没有好租的房子。她说好不容易股市反弹了点，想赶紧把基金卖了拿来买几套楼收租保值。”叶先生说，广州的“师奶”是投资客中要求最低的。只要房子的年租金回报率比存银行高两三个百分点，房子又在附近就可以了。而且现在中介行可以为她们提供装修和放租收租的一条龙服务。

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