男士社科院房地产市场基本面仍处疲弱期政策作用

社科院:房地产市场基本面仍处疲弱期 政策作用有限 2015/ /2 0:00:00来源： 2015年中国的全面深化改革进入关键阶段，宏观经济继续面临下行压力，风险有增加与蔓延态势。把握调结构与稳增长的动态平衡，实现7%的GDP增长目标，既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时的战略调整、相机的制度创新与适宜的政策操作，确保房地产积极调整和健康发展，进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。

房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期

开始于2014年初的本次房地产市场调整可以通过本人：(络中人)与我近距离沟通，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预期将发生重要变化。具体情况分析如下。

悲观预期将对量价产生收缩性影响。随着住房告别短缺时代、不动产登记条例实施、房产税征收试点以及反腐力度的加大，2015年的房地产市场将延续谨慎和悲观的预期，对房地产投资产生负面影响。

货币政策对量价的积极影响将打折。在松紧适度的稳健货币政策下，金融当局也将对金融机构信贷政策实施宽松的窗口指导，土地开发融资、住房抵押贷款和开发融资将有所改善。但受到整体预期的影响，金融机构资金供应会持续谨慎，住房抵押贷款的优惠有限，开发放贷标准宽松有限。

供给方失去了涨价的主导权。尽管开发企业掌握着房地产定价权，但在买方市场下难以有所作为。第一，新增住房库存过多。商品住房施工面积与销售面积之比，已从2001年的2.9上升到2014年的4.2。 5个大中城市多数去库存化周期仍在警戒线的15个月以上，四线及以下城市的去库存周期时间更长。第二，存量住房空置严重。201 年城镇人均住房面积超过 平方米，城镇拥有两套以上住房的家庭占总家庭之比达到21%，二手房市场供给将激增。第三，多数房地产企业面临资金压力。尤其中小房企不会因货币政策调整，而减弱资金链条断裂的风险。总体上，以价换量仍是多数房企的销售策略，资金松紧影响着开发商的定价起伏。

需求方失去狂购的潜能与热情。买方市场下，需求者决定房地产销售量，但是，第一，刚性需求有恢复增长的潜力。2015年的城市婚龄人口和农村转移人口是稳定的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。受预期影响，刚性需求存在部分提前或推迟释放的不确定性，2015年预计在8亿—10亿平方米之间。第二，投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。首先，即便有积极的金融和税收政策，中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限。其次，一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移。再次，金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。在市场分化的背景下，一、二线及部分三线城市仍有一些投资机会，包括周边区域投资人口及全国投资人口的投资需求释放。2015年异地刚性需求预计在2亿— 亿平方米之间。

房地产市场将呈震荡性调整和多层次分化

2015年，积极的财政政策和松紧适度的货币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。

从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与2014年相比较，销售价格整体将略微下降。

从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房的投资需求将部分释放。全年房地产销售面积估计在10万平方米左右，与2014年相比，销售将略上升 %左右。

需求方也失去了狂购的潜能和热情。报告分析，买方市场时代，需求者决定房地产销售量，刚性需求虽然有恢复增长的潜力，但经济下行将使收入增长放缓，而且保障房供给及棚户区改造将减少和分流部分需求。

投资与投机需求爆发式增长的可能性不大。考虑到中等收入家庭群体前期透支严重，加上预期影响，改善性投资需求增长有限;一些国家的经济与住房市场复苏，导致部分资本及房地产投资向海外转移;金融改革、资本市场的扩容、股市复苏，将导致游资向股市转移。

从时间上看，商品房量价将呈现降中趋稳的态势。2015年，随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有一些短暂和轻微的反弹，但政策作用有限，市场随后将继续转入下行态势。总体看，上半年将震荡回落，下半年将盘整反复。

分城市来看缩小了城乡差距。……你们的工作虽然很普通，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复苏。其前期库存较少， 2014年调整较大，潜在需求旺盛。2015年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整(预计至2016年下半年)。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年将继续去库存，量价均处在下降状态。四线及以下城市具体分为三种情况：(1)小部分人口增量大、产业发展好的城市，将出现量价齐升;(2)大部分中等城市，将至2016年甚至2017年才能调整完成;( )部分人口规模小且绝对外流的城市，房地产将长期处在疲弱或衰退状态。

从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策有所宽松，中小房企资金也难改观。2015年，将有相当数量的房企被兼并重组或破产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。

将对宏观经济产生重大影响

房地产市场轻微变化会通过多个渠道汇总，对宏观经济的增长、就业和税收与物价等产生重大影响，值得高度关注。其中，对经济增长的影响具有综合性。根据投入产出分析诸多经验的结论，假定：中国房地产投资对总产出的拉动系数为2.5，中国房地产服务业对总产出的拉动系数为1.5。

假定2015年要实现经济增长7.2%的目标，GDP总规模为682288亿元(以2014年现值计算，下同)，2015年与2014年比，GDP需要净增加45825亿元。房地产市场与房地产投资及房地产服务业发展的关系密切，但由于受预期等因素综合影响，两者的对应关系并不十分精准。以下综合考虑房地产市场、房地产投资及房地产服务业的增长趋势。

假定与房地产投资不相关的投资、消费和出口增速与2014年相同，假定与房地产服务业不相关的产业增速与2014年相同，受房地产市场表现的影响，2015年房地产投资增长可能在7%—10%之间，房地产服务增长可能处在 %—4%之间。但房地产投资稍微的变化，将对宏观经济增长产生较大不同的影响。

情景一：假定房地产投资同比增长7%，房地产投资比2014年净减少 708亿元，导致总产出下降9721亿元;如果2015年房地产服务业增加值增速保持 .5%，净增加值为1 6亿元，经济总产出将增加2004亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率将为6.2%;如果要实现7.2%的经济增长率目标，2015年需要额外净增加的投资、消费和净出口为6444亿。

情景二：假定房地产投资同比增长10%，房地产投资比2014年净增95亿元，经济总产出将增加2 8亿元;如果2015年房地产服务业增长4.0%，房地产增加值将上升1527亿元，导致经济总产出增加2291亿元。如果不采取额外的刺激政策，2015年的经济增长率为7.8%;如果要实现7.2%的经济增长率目标，2015年需要额外净减少的投资、消费和净出口为2515亿元。