都是前为啥你好我差评.蹭飞

都是前20，为啥你好我差——评2009

我们每一年都做全国286个地级以上城市房地产市场的未来趋势判断，如果把所有省会以上城市去掉排的三线城市年新建商品住宅年均销售面积前20强结果依次分别为：潍坊、烟台、无锡、惠州、佛山、常州、威海、南通、廊坊、唐山、徐州、中山、东莞、临沂、淮安、扬州、鞍山、张家口、淄博、宿迁。这些城市主要集中在江苏（7个）、山东（5个）、广东（4）、河北（3）等四个省分；这些城市的销售范围一点都不逊色于部份一线和大多数二线城市。但如果整体来分析这些城市的各项指标的话，这前20强城市的房地产市场前景则明显的分为两大类：一类相对平稳，一类明显供大于求。

我们用了四大指标体系判断这些城市的房地产市场趋势前景，包括市场需求、市场供求、购买能力、外部环境等，具体指标比如常住户籍人口比、按人均30平方米计住房需求缺口总量、土地消化周期等20项二级指标综合测算。*主要提三个有意思的指标，1是城市常住户籍人口比，衡量城市人口吸纳能力，比值越高，越能吸引外来人口，房地产市场需求方的客观总量越高，有利于城市房地产发展；2是住房需求缺口总量，反应的是当前居住条件、住宅供应与需求之间的总差额；三是土地消化周期，反应城市未来商品住宅新增供应情况，越长说明未来供应太大，供大于求。这些指标并非相互独立，而是相互联系的有机整体，在实际判断中综合考量。

全新换代的408不但有着更为大气稳重第1类中，无锡和常州前几年一直被称为“鬼城”，但目前供求则相对平衡，这其实不奇怪，正是因为它们三、4年前就被称为“鬼城”，开发企业拿地不积极，土地供应迅速减少，市场用了三年多的时间把整体供求慢慢调整到相对均衡状态。另外，珠三角这些城市明显是人口导入型，其中东莞的常住户籍人口比到达了4.4，中山和佛山也都在2左右，完全由外来人口带来的新增需求所主导。当然惠州住房需求缺口总量为-1579万平方米，说明整体供应量已经大于当前需求量，居住条件已超过平均水平，这个指标还是要注意。

第2类中，各城市虽然销售规模尚可，但几乎所有指标都有问题，未来房地产市场压力巨大。近一半的城市人口净流出，剩余的城市常住与户籍人口量相当，几乎没有太多新流入。这些城市销售范围相对较高的主要因素是自身城市人口较多，山东、江苏、河北属人口大省，人口基数本身较大，随着城镇化推动一些头次置业的存量需求释放，但这些需求在未来并不具持续性和再生性。

所以都排前20，有的甚至销售量更大，但未来市场趋势却完全不一样，简简单单的3、四个指标就能让这些城市前景好坏一览无余。固然，这20个城市即便部份城市供大于求，但毕竟都有较高销售量，还是要比那些销售范围低且指标也差的城市要好得多。下次我们来看看这些“一无是处”的城市分别是谁吧！

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