高考加油地产确定性与不确定性荐股魏家

地产：确定性与不确定性 荐 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件评论持续去库存的确定性进一步增加。从15年数据来看，行业高库存的局面仍尚未得到实质性缓解。最直观的佐证在于待售面积增速（15.6%）再次跑赢销售面积增速（6.5%），加上74亿平的在施工面积和 亿平的待开发土地，行业潜在库存的绝对量仍然臃肿庞杂。我们认为15年行业数据将进一步强化市场关于行业中期去库存的一致预期。去库存预期反映到投资端，16年的地产投资将仍难有大的改观；反许绍发表示映到销售端，政策与流动性支持仍将持续，但二者的边际改善效果存疑。16年的地产销售虽不至于全局糜烂，但大概率不会好于15年，行业将继续蹒跚于去库存之路。

提醒关注短期反弹的不确定性。不管是销售端还是投资端，在16年均存在短期反弹的可能。销售端反弹的关键点在于，去年月的异常低基数（-16. %）有可能导致销售增速在年初出现一定反弹；投资端反弹的主要逻辑在于开工与购地在15年四季度出现了企稳迹象。相较而言，销售反弹较易证伪且大概率不存在连续性，预计不会给市场预期带来较大扰动；而投资反弹的可能性则将随着开工、拿地企稳逐渐加大，但是具体时点和反弹幅度的不确定性较大。整体上，基于对行业库存水平的分析，我们判断明年下半年地产投资相较上半年将有一定改观，但反弹幅度不会太大。

区域分化下的逆向思维。统计局本月开始将东北地区的数据单独列示，我们得以更直观的看到东北市场目前所面临的残酷局面Piper Jaffray知名苹果分析师基尼-蒙斯特(Gene Munster)就在试用过这。东北地区15年地产投资负增长28.5%、销售面积同比下降24.5%。我们并不认为东北市场能够在16年有实质性的改观，但我们认为统计数据显示的、以东北地区为代表的、区域性断崖式衰退已经引起决策层的额外重视，如果相关扶持政策能够出台，市场预期或将改变，提醒额外重视这些区域的向上弹性。

投资建议。龙头公司首推保利、招商蛇口，区域性公司推荐福星股份。

风险提示：政策及流动性收紧