最严调控下的突围开发商套利楼市调控全身而

沪、渝两地开征房产税的消息，令第三次调控在2011年初如箭在弦。但2010年赚得盆满钵满的大小开发商，依然坐拥一场好开局：万科的千亿销售计划提前4年到来；紧随其后的是保利、绿地、中海外、恒大和绿城，它们的年销售额均突破500亿元。

号称“史上最严厉调控”的2010年，尽管气势如虹，但从最终结果看，开发商仍敏锐地发现了调控中的盲点：二三线区域市场、高端住宅和商业地产。

此外，充足的流动性令成交量居高不下；经较长时间的调控洗礼后只能往后落跑，诸多开发商已有足够应对经验，布局更广，抗打击能力增强。即使在政策频出的时刻，它们依然从容地拿地或举债。

开发商的游刃有余，其后果自然是房价的坚挺。

国家统计局数据显示，2010年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6％，环比上涨0.2％；在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07％外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，同比飙升 4.29％。

不过，多数开发商对未来慎言乐观。“政府不达目的，不会罢休。”万通地产董事长冯仑如是判断。

“2010年是中国地产的分水岭。”万科副总裁毛大庆说，“无论你对调控有何判断，毋庸置疑的是，市场结构一定会发生变化。”

发生变化的或许不只是市场结构，还有整个行业的增长速度。自1999年到2009年10年间，商品房销售额平均增速高达 5％，销售金额也从2750亿元增至4.4万亿元。行业高速增长的秘密在于城市化的驱动，也在于充足的流动性、供需的不平衡、单一的土地财政。

当上述诸多驱动力开始缓慢而又坚决地转向后，开发商的黄金时代还能存在多久？

2010年非典型牛市的背后，开发商或加速布局二三线城市，或转战商业地产，或开拓新的开发模式，或研究新的融资手段。它们在调控下的生存之术，也许可以为预判2011年的楼市提供诸多线索。

极度调查

最严调控下的突围

布局调整、资金突围、商业模式重构，令开发商在“史上最严厉调控”下全身而退

调控大年，开发商仍然有一个丰收之年。

新年后，香港的内地房产股走出一波“小阳春”。“华南五虎”中的碧桂园（）、富力地产（）和雅居乐（ 8 .HK），股价涨幅均超过10％；五矿建设（02 ）、沿海家园（）等小盘地产股，涨幅也冲过6％。

此前的2010年12月底，A股地产板块提前启动，万科（）、保利（）、金地（600 8 中国农业科学院农产品加工研究所研究员张泓和他的研究团队就一刻不停地围着面点主食转.SH）等多支地产股强势涨停，其后走势明显强于大盘。

股价的上涨，源于业绩的向好。

2010年12月1日，万科对外宣布，公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年，这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。

实现突破的不仅是万科。

中国房产信息集团公布的统计数据显示，2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产，年销售金额也达到 21亿元。相对于2009年，“前十”的门槛提高了100亿元。

在“史上最严厉调控”下，凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验，开发商全身而退。

有业内人士认为，此轮地产调控尽管来势汹汹，但从最终的结果看，开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点：二三线区域市场、高端住宅和商业地产。以万科为例，“坚持快速周转和战略纵深，做主流住宅，这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比，近90％产品为140平以下的普通住宅。”易居中国的一位分析师表示。

布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整，也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。