有惊无险政策没能改变市场基本面美食

有惊无险 政策没能改变市场基本面 2014/1/2 8:48:00来源：青年时报 每一年的楼市，政策都是绕不开的话题。201 年，房地产调控政策照例是诸多市场景象的“催动者”，从年初的新“国五条”到年末“杭六条”，以及时不时出现的房产税传闻，都曾挑动过本已紧张的楼市神经，个别政策甚至激起过始料未及的市场现象，而这些现象，也标记出了一个不同寻常的楼市年景。

关键词：20%个税

年初平地惊雷

二手房差价征税吓慌楼市

回顾201 年的政策，最震撼的无疑是年初的新“国五条”。

2月20日，时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称之为新“国五条”。 月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化“国五条”。其中二手房交易要严格按转让所得20%征税的消息，可谓平地一声惊雷！

按照规定，房东出售二手房时，差价部分将被征收20%的个人所得税。杭州会不会严格执行这项政策？在杭州地方细则出台之前，没有人可以给出明确的答案。而在政策未明的情况下，二手房交易的各方都“火力全开”。

按照目前的二手房购买流程，买卖双方得先到杭州市房产档案馆办理查档手续，然后到房产交易大厅预约缴纳税款。

月，杭州市房产档案馆一直人气爆棚，过户、查档，工作人员连喝水的时间都没有。

此外，《通知》发布后的四天，即201 年 月2日—5日，杭州主城区二手房成交分别为41套、82套、265套、 0套，爆发性地增长。 月5日，创下杭州二手房签系统有数据统计以来最高值。

由于受到“20%个税”的影响，最终201 年 月二手房市场出现了巨大的成交量。根据华邦地产的统计，201 年杭州二手房月成交量基本维持在2000套左右，但是 月份杭州二手房成交量达到8627套。

火爆的行情持续到了4月。后来，杭州细则落地，并未要求严格执行“20%个税”政策，市场才慢慢“退烧”。

观察：新“国五条”激发的市场逆反应，可能令很多业内人士都始料未及。力度惊人的政策，不仅没有使市场降温，反而催生了一波恐慌性购房行情。而此后市场、政策的发展则表明，这其实是虚惊一场。

关键词：房地产税

全年传闻不断 步步惊心

房地产税是使201 年杭州楼市紧张的另一项政策。4月18日开始，市场传言称，杭州4月26日将出台房产税的细则，5月1日将开始征收房产税。细则内容主要是：参考上海模式，人均免税面积60平方米，人均60平方米并将其比肩卡尔维诺、玛格丽特·杜拉斯以上的普宅4%、豪宅8%，家庭第二套起征，存量免征。

甚至有传言称，2012年年底，国税总局高层曾来杭州调研房产税事宜，杭州房产税方案已经成型并上报至国务院待批。虽然传闻被相关部门否认，但此后，类似传闻仍然不绝，而在全国地产业界关于房产税试点扩围的讨论中，杭州也是大热门。

直到11月12日，十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)公布，提及房地产税立法问题后，房产税年内扩围的传闻才不了了之。

“房地产税立法”的说法一出，一石激起千层浪。可以这样说，《决定》改变业内人士对房产税预期。

根据《决定》，“房产税”变成了“房地产税”，且“升级”到了立法层面，这一讯号，不仅改变了公众对这一税种的落地时间的判断，同时也引发了对征收力度、覆盖范围的看法。

杭州知名地产评论员丁建刚认为，房产税全面推出也好，试点也好，一个新的税种都绕不开立法程序，《决定》的提法意味着放弃了在没有法律依据的前提下进行试点的做法，而改为走合法的立法程序。

这也意味着，短期内，杭州房地产税可能不会落地。

观察：房产税传闻由来已久，早在几年前，很多购房者就开始寄望于房产税抑制房价上涨，而今年关于房产税的讨论和传闻，也掺杂着类似的情绪。但是，从已经试点房产税的上海、重庆房价走势来看，房产税抑制房价的作用非常有限。

关键词：“杭六条”

年底波澜再起 象征意义大于实际作用

《决定》发布之后，十多个城市出台这活还是很累了调控的加码政策，11月26日晚，杭州发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》的调控新政“杭六条”。《通知》内容涉及住房用地供应、保障性安居工程建设、商品住房有效供应、信贷政策、税收政策、房地产市场监管等六个方面。同时，人民银行杭州中心支行也发布了《关于调整杭州市区差别化住房信贷政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低于70%。

不过，面对年末的杭六条，即使是“首付七成”这样直接影响首付比例的通知，市场及购房者的反应都比较淡定，业内人士也普遍看淡“杭六条”的市场影响。

协安地产营销总监胡军辉更是直言，“杭六条”中对市场有可能产生影响的二套房首付提高至七成“其实影响更多的是购房者的心里层面”。他表示，“二套房提高至七成的象征意义应该说大于实质性的意义。”

同时，胡军辉分析认为，“从目前二套房的购房者来看，不少都是采用一次性付款，即使是按揭付款，为了降低按揭成本，有些购房者首付是超付，从技术层面来讲，对市场的影响并不大，但是从心理层面上强化了调控的政策趋势，在短期内调控政策不会放松，向市场传递这样一个信号。”

另有开发商认为，首付提高至七成对房价的影响“会有一个后滞作用”。“这个政策市是针对二套购买的客户，通过首付款比例的提高来抑制他们的需求。但是一定程度上对价格的影响并不大。”

而从后来的市场走势来看，楼市的反应也确实比较平静。

观察：年末“杭六条”出台，颇出市场人士预料。毕竟，杭州今年的房价走势总体还属平稳，并且在“杭六条”出台之前，市场已有转冷迹像。实际上，不少业内人士都认为，杭州出台“杭六条”，主要意在追随其他城市调控步调，而不是基于市场现实。

●延伸阅读

2014年调控

或以市场手段为主

2014年，调控的路子会怎么走？楼市还会继续受到政策的扰动吗？

对此，双赢机构总经理章慧芳表示，“有很多开发商，包括双赢机构自己在参与策划代理的项目，能明显感受到进入下半年以后，是一月不如一月，来访量包括整个市场的热度，下半年国家没有出什么调控，但是市场在发挥作用。”

其实也已经看到，因为市场的杠杆作用，出现了板块分化。有些板块，供求平衡，价格相对平稳，购房者要买到一套比较理想的房子并不容易，但是有些板块，已经开始血拼了，争夺客户非常残酷，价格战打得火热。

章慧芳认为，“政策对市场是有影响的，到后面，核心作用还是市场的配置作用。政策在调控，但是如果供不应求，供应量很小，需求又很大，早期积压的客群，一下子爆发，房价越涨越买。比如北京，虽然实施了20%的税，结果房价涨幅在全国比较大的。”她认为，在市场调节下，政策的作用是有限的。

杭州知名地产评论员丁建刚也表示应该对《决定》中提到的市场在资源配置中起决定性作用，坚定继续走市场化的道路，价格主要由市场决定这几点要重点关注。他表示，未来应该“市场归市场”。

对于购房者比较担心的房产税的问题，章慧芳和丁建刚都认为，未来房产税试点扩大的可能性非常小，甚至没有。丁建刚表示“《决定》中加快房地产税的立法，至少这一条，可以认定，在过去的201 年，市场不断的传闻扩大房产税试点，可以不必去关心了。”

章慧芳持相同观点，对房地产税的立法也出现分析：“三中全会的精神，市场化会越来越加强，更多的通过规范的立法来加快市场在房地产的作用，房地产税的推出肯定不可能这么快，估计至少要一两年。”

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