面对调控房企要打持久战

胡志刚（中国房地产研究会副会长）认为，自去年以来，我国的房地产行业跨入了“调控时代”，“税”、“限购令”、“国八条”及银根紧缩政策轮番上台，房地产行业面临巨大压力。在这样的形势下，房地产开发企业对政府调控的决心和政策导向要有明确而又深刻的认识，做好积极应对与打“持久战”的心理准备，并且顺应调控，主动转型。

理念转型，有“取”有“舍”

胡志刚分析，目前，调控在向纵，全行业资金压力加剧，供求关系在发生逆转，企业经营面临更多的困难截稿消息：虽然一度有媒体报道疑犯已被逮捕。在这样的形势下，信心尤为重要，而信心来自于理念的转型与创新：一方面，房企要 “抱团取暖”，小型房地产企业可以联手合并、搭桥、收购，通过盘整业务降低成本，获得规模化效应，增强抵抗外部风险的能力。

另一方面，努力探索金融创新的途径和方式，积极拓宽融资渠道，解决资金链断流的问题。房地产开发企业尤其是资金实力不强的公司，要打破开发投资一体化的固有模式，顺应开发与投资分离的趋势，专做开发，把投资让位于专业投资公司。可以通过股权合作、上市融资等渠道筹集资金，利用房地产投资、房地产、住房等融资工具，将投资资金引入房地产业。同时，为了保证现金流的快速周转，可以先让房地产项目尽快入市，适度降价将存量变成现金，以缓解资金压力。但在国人“追涨杀跌”的投资心态下，集体降价可能助长“观望”情绪，所以，降价销售还需保证楼盘品质，用品质赢得市场。

运营转型，从“纯粹销售”到“租售并举”

胡志刚还提议，过去企业开发楼盘基本以出售为主，属于短线投资，在销售形势不佳的阶段，随着者转“买”为“租”的新消费观念出现，有能力的房地产开发企业开始尝试自己持有全部或部分物业，并将其转变为租赁房、或在享受政府优惠的基础上转入公租房等等，通过持有物业收获资产的长期增值收益。即使是以售为主，也要求开发商有雄厚的资金实力。由卖期房转向卖现房，由卖毛坯房转为卖精装修房。当今房地产企业已经逐渐步入了群雄争霸的“后战国时代”，企业的激烈竞争催发了新一批的“战国七雄”，生存下来的企业往往“强者越强”，同时，从下半年以后将会有一部分中小企业破产或出局。

产品创新，做百年建筑

在接受采访时，胡志刚指出，在重大转型时期，技术创新，产品创新势在必行。简而言之就是刘伯温的“九字真言”——深挖洞，广积粮，缓称王。“深挖洞”，以打造“百年建筑”为追求，不断创新，采用新设计、新技术、新部品、新产品，推行住宅产业化，提高住宅科技水平，减少资源浪费，依据低碳、绿色、环保的要求，建集各种新技术于一体的价值地产，建精品乃至传世之作；“广积粮”，就是深度研析公众和消费者心理，洞悉已有甚至潜在的需求，并以相应的产品与服务满足他们的需求；“缓称王”作者：，即顺应调控，理性定价乃至降价，获得公众的认同，并以此渡过危机，图谋长远发展。