调控新政冷却北京楼市下半年房价或受大幅打生存

受国务院一系列严厉调控措施的影响， 月以来几近沸点的楼市，有了冷却之意。

4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“新国十条”），其中要求购买第二套住房首付款比例不得低于50％；对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

调控新政出台后，北京市商品住宅交易锐减。北京市房地产交易的最新显示：一手房成交量在4月15日后呈现较大的降幅，4月10日—15日，商品住宅成交套数共为 076套，而新政消息出现后的4月15日—19日，商品住宅成交套数共为1751套，下降明显。

中国房地产协会副会长朱中一在接受采访时表示：“这些政策必将起到积极的作用，新政对于抑制过快上涨的房价，特别是对投机性购房会起到抑制效果。”采访的多位开发商也认为，新政将有可能导致北京、上海等一线城市的房价，受到2— 成的打压。

另据测算，与2008 年末最优惠放贷政策时相比，国十条新政实施后，二套房购房首付成本上升66％，贷款利率成本上升57％。西南证券称，新政“将对改善性住房、投资、投机性购房会产生较强抑制作用，新的房贷政策会使得市场再度陷入观望情绪，成交量会有所下降”。

但是成交价格的变化却没有成交量那样应声而落。

某咨询机构提供的4月15日前后五天的楼盘成交均价显示，北京销售前五十名楼盘在调控政策出台先后，价格涨落分化明显，部分高端楼盘最高出现8％的降幅，但也有部分楼盘售价上涨了5％。

事实上，在2009年的这轮房地产牛市中，商品住宅成交价格和成交量双双飘高，绝大部分开发商回笼了资金，短期内不急于降价。

同2007年高位运行时的背景不同，“目前，北京的期房存货量处于历史最低供应量时期，约在5万多套，而现房存货量处于2年来最低，在 万余套，供应严重不足。”虎杰投资首席分析员张寅表示，“目前银行利息是负利率，资金还能去哪里呢？房地产资产仍然是人们最好的选择。在经济史上，尚未出现利率在历史低位，出现房价向下转的案例，中国不可能例外。”

业内人士多认为，房地产市场的逆转更有可能出现在下半年。

采访在过程中了解到，从土地成交、到规划报批、施工、预售大概需要1年左右，自2009年开始形成的大规模的土地成交量，将从2010年下半年开始，逐渐形成住宅供应。

本报采访的保利、万科、金地等7家地产公司高管都表示，其所在的地产公司从2009年底就开始加大开工，2010年的开工计划、竣工面积均有不同程度的上扬。

而进一步的紧缩政策有望出现。从1月份开始，尽管相关监管部门并没有直接对开发贷“出手”，但银行放贷速度几乎在逐月递减，诸如加息、收紧开发贷等进一步的手段都有可能在随后实施。

供给逐渐攀升、需求进一步被压抑，也许在今年下半年甚至更早一点的时候，楼市的价格将受到大幅打压。