净负债率上升万科减仓疾行.鼓励

移动用户的增速迅猛。而这些因素也使移动互联迎来了黄金发展时期。中国移动互联迎来了爆发式增长在三季度净利润大涨120％的表象之下，万科难掩其净负债率上升和毛利率的下滑。 万科三季报显示，公司月实现结算面积129.6万平方米，结算收入150.1亿元，同比去年分别增长 1.4％和68.1％，实现营业收入154.1亿元，净利润1 .5亿元，同比去年分别增长65. ％和12 .5％。 接近万科的人士称，净利润大增一是因为去年基数低，二是由于结算因素所致。2011年三季度，万科实现结算面积98.6 万平方米，结算收入89. 亿元，净利润为6.1 亿元。 然而，净利润同比大涨，毛利率、净利率却显著下滑，前期降价影响集中显现。中金公司分析师表示，万科单季度税金后毛利率25.0％，低于上半年水平1.5 个百分点，低于2011 年 .9 个百分点，毛利率延续了下滑趋势。随着土地成本的逐步抬高，公司结算毛利率下行趋势将在未来两年延续。受费用率较高拖累，公司三季度净利润率仅8.8％，过去三年中仅好于2011年三季度。 受宏观调控影响，期内万科的净负债也大幅上升。截至报告期末，公司持有货币资金 .1亿元，受预收账款增长的影响，资产负债率升至79.4％，达到2005年以来的高位，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为 7.8％。净负债率为 7.7％，也达到2011年以来的新高。 对于净负债率上升的原因，万科没有在报告中进行解释。查询发现，三季度万科存货、应付账款、应付票据以及总负债均达到2005年以来的高点，长期借款亦大增70.85％，公司解释称，长期借款规模增长，是为发展做准备。 此外，万科三季度货币资金较年度高点减少百余亿，也是净负债率上升的原因。三季报显示，9月底，万科持有货币资金 .1亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期借款的总和186.1亿元，财务水平仍可谓稳健。 万科今年截至目前的销售业绩并无惊喜。今年前三季度，万科甚至出现了罕见的销售下滑，前三季度总销售额96 .2亿元，同比微幅下跌2.5亿元。历史显示，从2008年至2011年，万科前三季度销售额同比增幅均保持在 0％左右。 对此，万科总裁郁亮曾对本报说，万科已不在乎销售目标导向，要看有效增长。ROE（全面摊薄的净资产收益率）的分母这几年不变化了，万科盈利水平取决于周转，通过快速周转来给股东提高回报率。最终是ROE创造更多的价值。 上半年，万科ROE数值为6.76％，比去年同期6.44％提高0. 2 个百分点。在毛利率、利润率下滑的情况下，万科如何做到ROE增长？关键在于资产周转率和权益乘数（资本杠杆）。也就是说，万科需要进一步提高资产周转率以巩固ROE的微增长。 万科把宝压在了下半年，尤其是9月以后，寄望四季度实现快速周转。万科董事会秘书谭华杰表示，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。 但当前市场去化放缓对万科形成挑战。万科9月推盘量在150 亿-160亿左右，较8 月100亿-110亿上升较多，但9月新盘认购率下降到55％左右，而月基本维持在60％水平。 申银万国分析师预测，万科四季度整体推货量在450 亿左右，尚有600 亿左右的库存，全年有望实现1400 亿的销售额；中金公司预计，万科2012年全年ROE水平与2011年持平。 下半年以来万科的拿地节奏有所加快。第三季度万科新增项目2 个，对应权益规划建筑面积约 76万平方米，较之上半年14个新增项目有明显增加。 不过，谭华杰表示，考虑前三季度开工规模更大，年内万科项目资源总量略有降低。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积 507万平方米，较年初 547万平方米略低，仍然保持在两到三年的开发水平。谭华杰称，预计全年的开竣工面积和年初计划相比也不会有太大变动。