行业地产区域主题升温荐1股

地产：区域主题升温 荐1 股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

累计投资增速首现回落，后期展望不悲观。2017年月份，全国房地产开发投资完成额 .8万亿，同比增8.8%，增速较月份回落0.5个百分点，这是自2016年11月来累计同比增速出现的首次回落。其中，住宅投资完成额2.5万亿，增长10.0%，较前值回落0.6个百分点。2017年以来房地产开发投资同比在高基数的背景下始终保持高增速，累计同比增速月均值为9%，较2016年月均值6%提升 个百分点，预计下半年投资增速受信贷收紧、销售下行而缓步回落，但土地成交和新开工依然在高位盘整，整体趋势并不悲观。

增速回落难掩龙头房企向好趋势。月份，商品房销售面积5.5亿方，增长14. %，增速回落1.4个百分点，其中住宅4.8亿方，增长11.9%；商品房销售额4.4万亿，增长18.6%，增速回落1.5个百分点，其中住宅 .7万亿，增长15. %。5月销售热度显著回升，全国住宅销售面积为1.1亿方，同比增8. %（4月为5.0%），环比增 .6%；销售金额为8705亿，同比增12.6%（4月为7.7%）。增速虽有下行，龙头房企的销售却表现亮眼，中国恒大5月销售额 82亿，同比大增75.9%，增速扩大11.8个百分点，市场占有率达4.4%，同比大幅提高1.6个百分点；碧桂园5月销售额400.6亿，同比增在种植面积下降的情况下 1.0%，市场占有率达4.6%。政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧反而强化了龙头房企的比较优势，市场集中度提升显著。

6月第二批特色小镇名单或上报，利好华侨城、华夏幸福、南国置业等。2016年10月，国家住房城乡建设部公布了第一批127个特色小镇名单，其中旅游型小镇50. 9%。住建部要求各省在今年6月底前，上交 00个特色小镇的推荐名单，规定了“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/ ”，也就意味着需要寻找更多的“特色”了，可能涉及到的方向或包括体育小镇、创意、休闲、养老等。特色小镇与地产开发不可分割，房地产一二级开发是特色小镇的起点，核心依然是人口聚集和产业运营，有内容提供和运营能力的企业是我们相对看好的。

按揭利率悄然上行。目前按揭贷利率整体上针对首套住宅以9折与95折居多，9折以下优惠已较少见到，仅广州个别银行有85折优惠，二套住宅普遍为基准利率的1.1倍，北京部分银行已到1.. 倍基准利2008年12月率，商用房产普遍为基准利率的1.1倍，上海商用房产为基准利率的1..4倍，北京少数银行停止对商用房产放贷。

从特色小镇、城市更新和粤港澳大湾区等思路选股。特色小镇和城市更新主题持续发酵；香港回归20周年临近，粤港澳大湾区热度或再次提升。我们看好地产板块的投资机会。关注估值便宜、基本面上行趋势明朗、存在持续催化剂的个股。A股建议关注华侨城、华夏幸福、招商蛇口、绿地控股、金地集团、新城控股、天健集团、南国置业、中航地产等。H股建议关注碧桂园、融创中国、中国恒大、宝龙地产等。

风险提示：金融去杠杆风险、房地产调控政策或进一步趋紧等。