商用地产谁来救赎.蹭飞

商用地产谁来救赎？ 2009/10/2 9:07:00来源： 作为经济冷暖晴雨表的商用地产，为何与住宅地产冰火两重天?

商用地产至今都未能从“惨淡”中抽身。空置率增加、租金下降，即使是北京CBD地区也遭遇窘境。

北京高力国际咨询与研究部数据显示：2009年二季度北京CBD平均租金价格近140元/平方米/月，较去年同期下降 9%。而在中高端购物中心首层租金环比下降4. %的同时，空置率小幅上涨了0.46%。

相比之下，住宅市场却异常火爆。2009年北京住宅市场的平均交易价格6月比1月上涨了27%，但是销售面积同比上升147.2 %。

其实，就在2009年初，住宅地产还在紧锣密鼓地对抗寒冬——当时，诸多开发商纷纷看好商用地产。仅半年时间过去，两大市场大有乾坤扭转之势。

作为经济冷暖晴雨表的商用地产，为何与住宅地产冰火两重天?商用地产抄底的时机是否已经到来?其命运有何走向?而复苏最终又需要谁来救赎?

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商用地产在上半年的表现其实是在一个合理的范围之内。

“从一线城市到三线城市商用地产的失衡程度来看，一线城市相对要好、二线城市次之、三线城市更高。虽说不能一概而论，但是的确有这种趋势。”戴德梁行(D T Z)商用地产部董事张家鹏说道。

但张家鹏坚持认为，出现这样的反差并不代表商用地产的整体消极。

首先，商用地产的租金并不是全面下滑，而是呈现两极化现象。城市中心区域租金稳定，有些物业租金还是上涨的。然而外围商用地产租金相对要低，从整体上拉低了平均租金。

其次，目前市场现状基本是新增楼盘引发的空置率上升。尽管这两年很多知名消费品品牌的连锁、专卖店开店的速度一直在增加，但是其增速仍不及商用地产。同时，由于这些品牌选择外围区域的动力不大，造成了外围楼盘空置率的提升。而北京CBD区域的空置主要是受到几个销售产权项目的“拖累”。此外，在金融危机后，销售难度加大，也拉低了平均水平。

其三，住宅市场是“政策市”，加上大众的刚性需求，使得住宅市场容易过热，而商用地产是一个相对理性的小众市场，在政策上不会有什么猛药。客观上形成的结果就是，住宅市场可以借助政策实现飞跃，而商用地产却不