高考加油地产二三线城市房价保持坚挺但销售压力加大魏家

地产：二三线城市房价保持坚挺 但销售压力加大 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

要点：

我们过去两周对国内十几个城市进行了调研。总体来看，我们认为这些地区市场信心良好，交易量最近从 月份的低谷回升。但鉴于房贷进一步收紧、新项目竞争加剧以及政策放松的可预见性较低，部分二三线城市在不降价的情况下继续提高交易量的压力可能增大。

1)调控政策的执行情况与我们 月份两次实地调研时相一致。我们走访的所有城市都实行了价格控制；除三亚以外各市的执行力度基本一致。同时，近期的房贷政策的收紧已使二三线城市的实际需求受损。大多数开发商都预计调控政策将持续一段时间，因此已有部分开发商开始考虑调整产品策略。

2)实现销售目标的压力加大。尽管大多数二在一个队员的带领下三线城市的房价基本与年初持平，而且大多数开发商对年初至今的销售去化率满意，但受近期房贷政策收紧和新项目竞争加剧的另有多人仍下落不明。泥石流灾害发生的当天影响，我们认为部分项目要在不降价情况下达到全年销售目标的压力日益加大。我们注意到所走访的大部分售楼处的人流量都比较少，高端项目尤为如此。尽管多数普通或中高档项目5月的交易量相比 月份有所改善，但高端项目最近交易量没有从 月份低点回升的迹象。

)对开发商贷款可能进一步收紧。据开发商透露，在建项目的进展并没有放缓。

而另一方面，我们拜访的银行表示对开发商的贷款可能进一步收紧，但他们认为房贷发放进一步收紧的可能性不大。

4)土地销售放缓：大型开发商占据优势。土地市场持续低迷，目前土地成交价较地方政府基准地价的溢价从之前的%降为至多20%。尽管政府出售土地、偿还银行贷款的压力增加，但我们认为基准地价不大可能很快下调，因为高通胀环境下拆迁成本和土地平整等成本上升。

5)保障房目标：越发受到重视。我们意外地发现银行和政府官员已变得更加重视保障房建设，而且其执行情况已较我们 月份上一次调研以来有所改善。

主要城市总交易量和销售均价注：一线城市是指北京、上海、深圳、广州；二线城市是指天津、南京、成都、长沙、苏州、青岛、大连、重庆、杭州、三亚和西安；三线城市是指南昌、东莞、合肥、昆明、宁波、汕头和蚌埠。