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农展地块高调入市 对市场影响有限

根据北京土地交易管理显示，朝阳区农展馆北路8号的住宅地块于12月29日开始竞价，地块位置在四环里，属于极为少有的优良地块，此地块占地面积2.8万㎡，建筑面积为5.9万㎡起始价高达20亿元，起始楼面价高达3.38万元/㎡，远超全国单价“地皇”万柳地块的起始价2.4万元/平方米。

优质地块恐催生“新地皇”。近几年的土地销售显示，北京四环内的优良地块少有，而农展附近的土地出让主要集中在08、09年。此次农展地块入市，基本与万柳地块的销售价相当，价格鹤立鸡群，门坎极高。与周边的优良地块相比，楼面价格太高并非一般房企可以驾驭，同时由于该地块隶属军产，触及军区总医院的搬迁，从资金实力和品牌形象力分析，*有可能竞得的是央企或大型房企联合体。(备注：下图为2007年以来农展周边的销售地块)

农展地块高调瞄准高端市场。从农展地块周边的在售项目看，在售项目的销售均价在6万元/平米左右，户型为2、3百平的三至四居的精品豪宅。其中离该地块*近的项目瑞安郡汇售价为万元/㎡，户型面积以平方米的1居至3居为主。所以“农展地块”也会将产品定位高品质的大面积豪宅，考虑到楼面地价较高，所以项目入市价格守旧估计与周边项目价格相当。

伟业顾问市场发展部袁阳认为，农展地块是少有地块，属于四环内的高端项目，但体量有限，而市场主要以刚需和改善产品为支持，所以农展地块的销售对整体一手市场将不会产生太大影响。而政府在此节点出让如此优良地块，一方面是为了缩小与年度住宅用地的供应计划的差距，据悉目前北京住宅的销售完成情况不到全年计划的50%；另一方面刺激土地市场，增强企业活跃度，促进销售。但是，考虑到目前楼市正处于调控的关键期，政府的每次出手，都会给市场一些信号，因此，在热门地块入市之际，尤其是住宅用地的出让，应当继续通过限价等行政手段予以干预，防止交易价格出现虚高，引发市场恐慌。

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