净利润为万科两倍北伐十年合生谋变.源泉

粤派地产，北派地产？这是众人对合生创展的疑惑。

在“华南五虎”的恒大地产、富力地产、雅居乐、碧桂园初为牛犊之际，合生创展-老牌的粤派地产，却是逆上北伐，蛰伏华北。

自2001年，合生创展即大举北伐，之后开始觊觎天津、上海，200 年，合生创展再度斩获京津新城项目。2008年，合创确定了以北京为核心的大华北战略。同年，合生创展总部从广州迁到北京。合生创展的北伐路径清晰可见。但是，舆论对此却是褒贬不一，尤以京津新城为典型。

在“橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳”的种种舆论下，合生创展依旧保持低调的作风，甚至于掷重金加码大华北战略。在快速的扩张过程中，合生创展意识到不能盲目地迷信规模和速度，这种超常规的速度提升和规模增长不可能无限制地持续下去。

选择了另一种模式来取代自己所造就的大规模开发：高端转型。

早于2004年就进入百亿俱乐部的合生创展，它或许还徘徊在百亿以上的区间，但是不可否认的是，合生创展的净利润率为41%，相当于万科的两三倍。

主动降速

降价快销，几乎是合生创展今年以来的主旋律。

其中，合生·霄云路8号位于北京东边繁华的燕莎商圈和第三使馆区，自“京15条”颁布后，该项目预售均价直指12万元／平方米，问鼎京城第三贵豪宅，但是根据北京市房地产交易显示，截至7月19日，该楼盘2009年4月26日开盘的224套房源，目前已成交127套，其实际成交均价近5.0 万元／平方米，仅相当于预售价的四成左右。

合生·霄云路自2009年上市，实际上亦有其里程碑的意义，是为合生创展高端产品的首次尝试。

其实，合生·霄云路并非孤案。在望京一带，合生·麒麟社原先标价 万元／平方米的现房，现今仅售2.6万元-2.7万元／平方米，降价幅度达 元／平方米。在亦庄一带，合生·世界村的实际价格比周边项目低近5000元／平方米。

如此大幅度地降价快销，亦难免令人对合生创展的资金状况生疑。

2012年9月21日－9月27日棉花现货的一周平均价格与上周相比下跌 3.79 美分。截至周四（2012年9月27日）基本品质棉花（色度41实际上，1月21日，合生创展就宣布已完成发行 亿的11.75厘优先票据，此后融资动作寥寥。

相应地，合生创展半年以来在土地市场上亦是收获甚少。直到6月18日，合生创展集团天津分公司天津合生珠江房地产开发有限公司以4090万元成功摘得宝坻区周良庄宝白公路东侧城镇地块。

合生创展此番降价减速，与当前的调控不无关系。但是，较之过去的大规模开发模式，合生创展如今显然谨而慎行得多，甚至于原地踏步一说甚嚣尘上。

尤其是，对比“华南五虎”的恒大地产、富力地产、雅居乐、碧桂园，合生创展反而倍显滞后。在《2010年中国房地产企业上半年销售排行榜》中，合生创展更是首次名落孙山，跌出房地产20强。

早于2004年就进入百亿俱乐部的合生创展，至2010年录得营业额14 .8亿港元，合计110. 7亿元。在其他开发商相继追逐万科所开启的千亿时代之际，众人难掩对合生创展徘徊在百亿区间的困惑。

“不必理它，不用澄清”、“卖那么高的业绩干什么呢”，这是合生创展总裁薛虎对于以上质疑的回应。

然而，合生创展的降速亦是思变的前兆。

“由于城市核心区土地越来越稀缺，加上地方政府逐渐成熟和位势改变，以往通行的大规模造城模式已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道。”薛虎如是说。

穷则思变，变则通。合生创展以往追求低成本的规模开发不再奏效，不得不另辟蹊径。

不过，薛虎此番言论并不是没有底气的。尽管近几年来合生创展发展速度有所放缓，但赢利能力始终处于同行较高水平。根据2010年年报，合生创展的净利润率为41%，相当于万科的两三倍。这，源于合生创展的高端转型。