.源泉

我国内地和香港地区采取相同的土地制度，土地收入占财政的比例都较高，经济发展都属于二战后的新兴经济体。另外从两者房地产市场的一些现象看，也高度趋同。我们希望通过借鉴香港房地产的变动，来提供思考我国地产问题的思路。

整体来看，房地产反映了对经济、资金和特殊环境的看法，房地产作为一种资产，其价格走势主要反映的是投资者的信心。而随着经济形势的变动，也必然表现出周期性。影响房地产价格的因素主要有：经济基本面、人口、利率、货币、国际资本流动和特殊的国际环境。

195 -1957年实体经济萧条，热钱推动的资产泡沫。朝鲜战争后，华侨资金流入香港，195 -54年流入6亿，当时体系存款为 7亿。由于美国对中国内地禁运，香港实业萧条，房地产市场成为投资的场所。在热钱用尽、价格高涨而超出居民购买力、政府限制楼花交易后，出现了中心城区价格坚挺，但郊区价格下滑的趋势，但下滑不严重。整体来看，该阶段房价上升了倍。

年工业化速进带动楼市繁荣和萧条。年是香港工业化发展最快的时期，人口从200提高到 00万，欧美和印尼资金在香港开办实业，地产、仓库、厂房需求急剧上升，香港进入了一个建设高峰期。该次房价上涨在1964年发生拆旧事故后，政府干预加上对开始进行风险监管，出现了银行倒闭的挤兑风潮。房价暴跌，当年工业用地降幅达67％，高级住宅跌幅 5％，1967年爆发了反英抗暴的政治运动，资金外流，地价当年又跌了50％，政府卖地收入仅为高峰期的18％。

60年代末-80年代初两次起落——第三产业和金融中心。1968年政局稳定后，香港进入了第三产业快速发展，海外资金再次流入香港。股市表现最好，从1967年8月底的58.61上升到197 年的1775点。另外由于港元贬值，物价全面上升，通胀预期也拉高了租金和房价。但石油危机后的股市暴跌和石油危机使得房价再次回落。

1976年后，香港成为国际金融中心，大批外国金融机构在香港设立公司；50、60年代出生高峰期的人进入了结婚高峰期；内地改革开放；持续10％以上经济增长。楼市1975年触底，1981年达到高峰。这一时期，地价上涨了7倍，楼价上涨了 倍。本次热钱流入较多，投机气氛较重，美国采取沃克尔紧缩后，香港利率升到20％，资金成本压力加大，加之中英关于香港前途问题谈判困难。楼市崩溃，地价跌幅％，高级住宅下跌50％。

年过渡时期的房地产繁荣。中英在1984年底谈判结束，市场信心恢复；另外贬值带动香港出口增加，经济再次进入高增长，利率也开始进入下降周期，海外资金流入香港，创造了房价上涨的条件。

内蒙古政府采取的抑制房价政策。1991年8月到1992年二季度连续采取措施抑制房价，包括收取、禁止内部转让楼花、降低按揭比例；但没有阻止房价上涨。199 年地王拍卖带动房价继续上涨。1994年一季度后，香港政府继续抑制房价：包括增加土地供给、房屋供给、打击投机，然后政府承诺，若房价不降，将采取更严厉措施；另外美国7次加息后，房价从1994年二季度下跌，一直持续到1995年三季度，这次房价平均下跌 成。(国泰君安策略部)