德勤商业信托成房地产募资新途径源泉

亦牵连刘松仁本报讯日前，根据发布的《中国房地产投资手册2013年版》（《手册》），尽管中国政府承诺控制房价，但是在当前的经济复苏时期，仍会确保其所采取的任何措施不会损害作为经济增长引擎的房地产市场。2012年，紧缩措施使房价局部降温。毫无疑问，这些措施在日后将继续对房地产市场产生实质性影响。

德勤中国房地产行业主管合伙人何锦荣表示：“鉴于住房的社会保障性特征，中国政府深知调控房地产市场价格的重要性，并于2月份出台了"国五条"。但是，中国仍然主要依赖固定资产投资，尤其是在当前经济增长放缓的情况下。随着今年销售复苏，房地产市场的整体投资很可能缓慢攀升。监管机构将密切关注房地产行业，如果价格出现大幅上涨，政府将出台更严格的宏观措施。当前问题是保持适当平衡，但我们期待未来楼市的价格和规模更为合理。”《手册》还重点关注城镇化趋势对中国房地产市场的驱动影响。未来二十年，中国城镇人口有望从当前的6.91亿增至近10亿。然而，由于房企盈利能力和运营效率下降，再加上中国政府自2010年开始施行货币紧缩政策，经济增长和城镇化并不能缓解房地产企业面临的资金压力。

何锦荣补充道：“中国房地产企业资金短缺问题严重。据称，2012年报告的中国房企的平均债务权益比率为0.98，是一般基准数值0.5的两倍。资金问题对房地产企业造成多方面影响。首先，处于生死边缘的小型房企将成为大型房企收购的目标。许多标志性交易表明龙头房企未来可能会加速实施战略性举措。”

德勤中国开发商主管合伙人施清耀表示，另一个重要影响是商业的出现，商业信托已经成为中国房地产企业的另一种募资途径。分拆自鹰君集团的朗廷酒店投资已于2013年5月下旬上市。理论上，任何处于快速发展期并拥有成熟、稳定和充足的营运现金流的企业都可以进行结构调整，成为商业信托，以进行首次公开发行。因此，商业信托是房地产企业一种切实可行的募资渠道，尤其是那些借贷企业。

施清耀说：“与新加坡相比，在商业信托上市方面，香港并不具备同等成熟的框架和成功案例。但我们可以预见商业信托将逐渐受到香港市场上的中国房企的青睐，原因在于商业信托在分配政策和资产负债要求方面相对更加灵活。这将为面临巨大资金压力的中国房企提供更多的回旋余地。”《手册》还涵盖了中国房地产行业的主要税法。无论所属何种行业，现在境外机构投资者（包括香港中央结算（代理人）公司、企业代理人或信托人，如证券公司和银行）从中国大陆境内任何一家居民企业获取股息，可能需要缴纳10%的预提税。即便注册地位于境外，如果该公司实际管理机构位于中国大陆境内，中国大陆机构可能将其视为中国大陆居民纳税人。在中国大陆以外地区成立并在香港联合交易所上市的许多中国红筹股企业可能也被视为中国大陆居民纳税人。

德勤中国税务合伙人冯家荣称：“对中国大陆房地产企业而言，鉴于近期香港在土地拍卖和壳公司收购以及境外投资等方面的趋势，他们可能会重新考虑哪些地区可以让其在港上市的公司得到有效的管理。”（文超）