中房协库存重压房企盈利模式亟待谋变.DG

中证讯 在最近举行的“2012中国房地产500强峰会”上，全国政协常委、中国房地产业协会会长刘志峰指出，我国房地产调控政策不会动摇，加快普通商品住房建设、扩大有效供给、促进房价合理回归是调控的主要任务。房地产企业须正确认识中央调控，努力推动房地产业转型发展。刘志峰所谓的房企转型，一方面是指“顺势而为、降价求量”；另一方面也包含“产品力”的提升。

行业竞争分化加剧

在峰会上，中国房地产研究会发布的“500强测评研究报告”显示，2011年，房地产调控政策持续深化，房地市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍然保持增长态势。去年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9％，房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9％，增幅较全国水平高出22个百分点。销售金额方面，去年全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1％，销售额增幅大幅放缓。而房地产500强企业销售创下2.28万亿元的新高，同比增长 2. ％，增长速度较全国高出20.2个百分点。

报告显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，同比增长12.44％；百强房企销售金额的中位数为64.98亿元，同比增14％。部分企业达到百亿销售业绩后，开始向亿的目标集结。

特别是所谓的小额外贸物品业内人士指出，近年来，我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，房地产行业的市场集中程度仍然较低，即使是处于领先地位的企业，对市场的影响力也很低，因此，市场调整之际，优势房企应抓住机遇提升市场份额和话语权。

库存压力倍增

报告同时指出，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50. 4％，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。

存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降加上房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。中国房地产研究会会长顾云昌表示，在调控常态化之下，过去十余年房企依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式将会发生变化。企业盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。

顾云昌认为，经过一年多时间的行业调整，一些内在能力较好、具有差异性产品、拥有较高品牌价值的企业保持了持续盈利的能力。而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业的选择。