最稳开发商高管不稳万达模式遭遇大考验生存

“2008年，一些地产高管已经落马；2009年，更多的高管即将落马。”这句话近日在地产圈内悄悄流行。

在去年以来的楼市寒冬中，万达集团显然不是受冲击最大的房企，所以市场一向视其为“最稳开发商”。然而这个“最稳开发商”近期也传出了一些不那么“稳”的消息：万达北京公司总经理胡章鸿和集团总裁助理邢文明已经离职。昨日，万达集团企业文化部的工作人员证实了该消息，但拒绝透露两人离职的具体原因。

这是最近 个月里第二起万达高管离职事件。就在两个月前，集团副总裁罗忻刚刚离开了供职多年的万达。坊间传言，上述高管们离职是因为压力过大。万达集团内部一位不愿意透露姓名的高管更进一步介绍，他们离职的原因与业绩不佳有关。

或与业绩不佳有关

胡、邢二人的离职，让北京地产圈的很多人都感到惊讶。“万达不是要在北京开8家店吗？这两人怎么会离职呢？”

去年12月20日，万达北京公司开发的10万平方米经营面积的石景山万达广场开业。和北京CBD的万达广场一起，实现了“一条长安街，两个万达广场”的布局，成功吸引了10万人次的客流量。

担任北京公司总经理的胡章鸿貌似干得不错，为何仍然会因业绩不佳而下课？

知情人士介绍，导致胡章鸿离职的直接原因，是万达北京分公司开发的石景山项目卖得不好。北京市房地产交易管理的统计数据显示，早在去年 月5日就领到预售许可证的石景山项目，销售业绩并不理想。总共795套写字楼，截至昨日只卖了16 套。611套酒店房中，仍有170多套未能卖出。

北京商业地产界人士卢海涛说，万达在北京的项目，大部分都是投资者购买，真正自用的买家相对较少。他认为，万达石景山项目之所以卖得不好，固然与石景山所处的区域不是传统的商务区有关，但更为主要的因素还是北京的房地产市场整体走势不佳。2008年，北京写字楼成交100万平方米，较2007年200多万平方米的需求急剧走低，也低于全年150万平方米的供给。

不依赖经营商业赚钱

“业绩不好，并不是指经营得不好，而是物业销售得不好。”上述不愿意透露姓名的万达高管说。

据他介绍，表面上以开发商业广场赢利的万达集团，其实并不靠经营商业赚钱。尤其是商业地产的投资回收周期长达8～10年，仅仅依靠租金回报赚钱，显然不符合集团的利益。

真正给万达创造经济效益的，还是开发、销售房地产。在国内，万达是数一数二的商业地产开发商，大部分开发的商业广场都能成功经营，并且与周边的其他商场一起营造新的商业圈。因此有众多欣赏万达的商业经营能力的地方政府。尤其是万达还能协助引入类似沃尔玛、麦当劳之类的世界500强企业，这些地方政府因此格外热情，主动邀请万达到当地开发商业广场，并给予极为优惠的招商条件。

这些优惠条件之一，便是万达往往能以较低的价格拍得开发用地。万达在这些土地上建造的并不只有只租不卖的大型商业广场，还包括商场、写字楼、公寓、酒店在内的城市综合体。商场虽然不卖，但是写字楼、公寓和酒店却通常是高价出售的，而仅靠这一部分的项目销售，万达就能收回相当一部分投资。但在目前的形势下，万达这种靠大型商场带动地产销售的模式也将面临严峻考验。

地产高管坐上“火山口”

自去年12月初，杭州万科更换总经理开始，短短一个月内，合生、金地、中海、奥园等地产龙头企业相继更换了地方“大员”，一些优秀的高管被“挖角”，另一些则无奈地离开。如今，连被地产业内誉为“最稳开发商”的大连万达，也开始着手更换一线城市的高管。

面对市场严峻形势的开发商高管们正集体坐上“火山口”。此前，王石曾预测，2009年的中国楼市将比2008年更为严峻。北京华远集团总裁任志强认为，今年会出现大量的烂尾楼。等待地产高管们的未来可能将更加艰难。