私营业主勒紧口袋上海别墅市场量价齐跌生存

郝倩

大洋彼岸美国金融危机这只“大蝴蝶”，所扇动起的气流已经令中国一些城市的豪宅和工业地产发生了“颤动”。

在东莞等地，曾经兴旺的工业街区，越来越多的工厂歇业，只剩下紧急招租的纸条在风中飘摇。由于近几个月内一些江浙工厂以及小企业步入经营困境，且境外金融机构缩减投资，原本是上海别墅市场意向购买者的江浙企业主在短期内搁置了其置业计划，一向以小众为消费目标群的昂贵别墅市场成为整体经济的神经末梢，继而进入销售停滞状态。

如同一副多米诺骨牌，近几个月内江浙工厂以及小企业步入经营困境，因为企业资金的缺口，原本颇具购买力的置业者随即在短期内搁置了其置业计划。祸不单行的是境外金融机构缩减投资，又使得市场消化别墅以及豪宅的能力再度遭到削弱。

一向以小众为消费目标的昂贵别墅市场成为整体经济的神经末梢，继而进入销售停滞状态。

“最近开盘的一些单价 万元的高档别墅项目，一个月内大概可以达成10套左右的销售，这与之前开盘就可以完成销售50到60套的情况完全不一样。” 世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜看到了这个市场所出现的逆转。根据他的统计：过去一年可以算是别墅市场的黄金时期，2007年上海别墅市场供需比接近1∶2，需求远大于供应。一手别墅成交价随后攀升到15091元/平方米，为历年来的最高点。而今年上半年，别墅市场供求比已经逆转为1∶0.58。

“别墅的稀缺性并没有发生改变，供应量也并不离谱，但是当整体经济放缓之后，投资者资产缩水，别墅市场原本存在的一些泡沫开始显现出来。少量的意向购房者开始关注别墅所存在的交通、配套以及管理环节等诸多问题，更不愿意进场。”专注于上海豪宅市场交易的纬宝董事局主席黄树成对《第一财经》表示。

量价齐跌

“一些我们认为很有把握购买别墅产品的客户，都在近 个月内取消了置业计划，原因是其属下产业遇到了生存问题，资产缩水。”上海一家开发商营销部经理通过近期与客户的接洽了解到，一些中小企业老板正在缩减其额外的收入，别墅的投资就此搁浅，近几个月以来，他们所推出的中档别墅项目目前月销量仅为十余套。

“稀缺”的概念并不能阻止别墅销售的迟缓以及价格的下跌。综合前9个月的交易数据：上海别墅的成交量同比大幅下滑51.4％，而供应量却大幅上升52.2％，使得别墅的供需比严重失衡。中低端别墅与顶级别墅在9月份都有“零成交”出现。

从2008年到2010年，汤臣湖庭、上海紫园、珠江别墅项目、和记黄埔别墅项目和佘山东紫园成为市场的主要供应者，仅这5个项目可以为市场提供超过700套高档别墅。佑威房地产研究中心提供的数据显示：今年前9个月，上海别墅的新增供应量已经达到17 ．55万平方米，但同期成交量仅为10 ．46万平方米。

“今年前9个月，上海别墅供应量同比大幅上升52．2％，但成交量同比大幅下滑51．4％。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对本报分析说。

黄树成认为，现在别墅市场，尤其是高端别墅市场的跌价并不明显，而且交易量很小。这背后的原因在于高档别墅市场中的卖方因为要价太高而无法成功出售物业，同时，买方由于资金短缺、等待优惠政策以及售价太高等诸多因素，也没有购买的意愿。

“炒一栋别墅所需的资本是高档公寓的2到 倍。小企业家资金匮乏，温州炒楼团也部分被套牢，之前因为办不出第二套房的按揭而转不动资金。”黄树成对本报称。而根据该机构的不完全统计：截止到今年的第三季度，上海别墅市场的成交量也降至去年同期的40％左右。如果“僵持”状态持续，成交量也许会跌至同比10％到20％。

一些中低档别墅已经开始出现跌价的苗头。例如上海南部一个别墅项目每个月的成交价格都在梯次下滑：至7月 0日成交的 0栋别墅均价14551元/平方米，8月的成交均价就下滑到1 440元/平方米，9月已经跌到12 12元/平方米。根据黄树成的解释：凡是售价2.5万元/平方米以下的别墅楼盘都属于中低档项目，由于价位不高，所以价格下跌之后对交易量拉动明显。根据数据统计，排在9月上海别墅成交前5名的楼盘，成交业绩也是只有二三十栋的业绩。成交前三名的都是去年之前就已上市的别墅项目，它们也都是通过大幅降价获得的销售。

如何突围？

“别墅市场所受到‘打折’的影响远没有公寓市场大，所以一个标价2万到 万元/平方米的别墅盘即使跌价2000元到 000元/平方米，对市场的影响依然寥寥，即使下调40％能否刺激成交都是一个未知数。但是若不打折，买家进场的更少。”上述地产公司营销部经理认为目前别墅的销售进入了两难的尴尬境地。

陈炜则认为在开发商不愿意在价钱上作很大调整的前提之下，可能等到接下来市场中出现阶段性的小行情，但是整体的情况依然没有得到改变。因为在房地产大市场层面萎靡不振之时，每一个分众市场都难以独善其身。

阳光100集团董事长易小迪曾在“京沪房地产高峰论坛”上明确表示别墅市场存在泡沫。一直以来，别墅产品由于其“稀缺性”并没有明显的价格调整，销售价格通常为普通公寓售价的2到 倍，同时，与写字楼有强大的租金支持相比，昂贵的别墅作为“租屋”并不具备优势。从以上角度分析，易小迪认为目前市场上别墅的价值有待商榷。

易小迪所言正是点中了目前别墅市场“僵局”的关键所在：掩盖在牛市下面的别墅缺点显露无遗。黄树成认为，别墅市场也需要良好的配套，但是目前上海别墅市场中很多项目缺乏必要的配套，前往市中心车程超过1个小时的别墅项目比比皆是。如果在市道好的时候，只要保值，投资者都可以接受别墅项目飙升的价码与其他因素的欠缺，但是在目前的情况下，购买一个配套、交通完全没有到位的别墅项目，投资者完全失去了等待条件变成熟的耐心。因为类似的项目就算“承租”都相当困难。如果作一个比较，反倒是市中心的公寓项目可以找到更多的租户，从而获取投资回报。

黄树成进一步表示，促进别墅销售的当务之急是别墅售价的调低：“除非开发商‘割喉’，将价格降至正在观望的购房者心理价位以下，才有可能促进交易量。”

“由于本身别墅的销售期就相对较长，前些年一些品质和产品设计不是很好的产品，在快速升级的别墅市场中竞争力已散失殆尽。这些楼盘即便没能涨价还滞销，有得还通过大幅降价获得客户，使得新桥、马桥等地区重新出现7000多元/平方米的超低价别墅。”薛建雄称。

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