万科国际化待考美食

通过收购南联地产和将转换成H股，万科一时风光无限。但万科的海外资本市场动作能给其带来怎样的国际化前景，仍是未知数。 1月24日晚间，万科置业（海外）有限公司（万科置业海外，10 ，原名南联地产）发布澄清公告，表示外界所称万科置业海外与另一家公司在香港购买地块一事不实。竞投者为本公司控股股东万科香港和另一家公司组成的合营公司，其中万科香港占股20%。 此前有消息称，万科置业海外联合发展以 4. 4亿港元竞得香港港铁荃湾西站项目。 而在6天前的1月18日，万科企业股份有限公司（下称“万科”）正式公布总值超过160亿港元的B股转H股计划。其H股交易平台尚未命名。 至此，万科在拥有万科企业股份有限公司（，）之外，将拥有H股平台和万科置业海外两家交易平台。 不管是万科香港购地，还是万科转股，抑或购买香港壳资源，都是万科进行国际化尝试的其中一步。但分析人士认为，万科的国际化之路还面临很多难点，在获取发展机遇的同时，也面临诸多挑战。 有效的融资平台？ 按计划，万科拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。 “万科转股的主要目的就是为了打通融资渠道，为将来的扩股、发债等打造融资平台。”兰德咨询总裁宋延庆说。 盛富资本和协纵国际总裁黄立冲表示，万科H股平台可以行使多种融资工具，如配股融资、发债、优先票据、可转债等，也可探索H股期权来吸引国外人才。 “虽然万科是一家现金管理比较好的企业，短期资金不会有太大问题，但万科对于资金的需求在近几年有所增加。”睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬说。 郝炬认为，万科目前面临着两个难题：一方面，万科2012年的销售额已经达到1400亿元，接下来的规模增长有很大的压力；另一方面，万科近年来逐渐积累起不少地产资产。这两方面都迫使万科需要大量的资金支持。 “另外，万科近两三年的增速虽然较快，但相较保利、恒大等追赶者则显偏慢。想获得进一步的业绩增长，建立新的融资平台非常重要。”郝炬说。 而万科近两三年在A股市场几乎没有获得什么资金。行业里曾流行一句话：万科的增长靠增发，盈利靠涨价，意指其过去几年的业绩突飞猛进是建立在资本市场融资基础上的。 但在一位证券分析师的眼里，万科的H股交易平台并不能给其带来有效的融资，“现在中国证监会对在港上市的内地房地产企业的融资监管很严，股权融资基本没戏，债权融资也要经过重重审批。” 该人士表示，很多人认为，在内地地产调控持续，A股房企融资无望，B股融资功能形同虚设的情况下，万科的转股之举可有效帮助其拓宽资金渠道，融资成本也有望降低，但实际上并非如此。 “万科只是帮助中国证监会解决B股的问题，形式大于内容。”该人士说。 万科集团总裁郁亮也表示，未来万科H股平台即便有融资安排，境外的资金要想转到境内使用并不容易，“这方面万科还需要继续跟进研究。” 助力与分工 万科“B转H”一旦顺利实施，其A+H模式将有效提升A股和H股的估值水平。 “在香港上市的与万科规模相近的内房股的估值都高于现在股的估值水平，预计其股价将获得20%以上的上涨空间。”中信建投分析师苏雪晶说，“B转H”的利好效应，也将带动万科A股的股价上扬。 而银河证券分析师赵强认为，其股价表现有望逼近中国海外或华润置地的估值水平。 当人们将目光聚焦在万科“B转H”之际，其此前收购的港股壳公司万科海外置业发布了一则澄清公告，称外界所传公司购买香港地块一事并不准确，地块购买人为其母公司万科香港与另一家公司组成的合资公司。 公告称，万科未来或考虑将该资产权益转让至本公司。 这印证了郁亮的有关万科置业海外定位的言论。郁亮表示，万科置业海外将以万科在香港的业务为主，不会与万科在内地的业务发展存在同业竞争问题。目前，万科置业海外在香港拥有价值超过但是往往我们会在一些评价上看到诸如：实物看起来和商品图片差很多、收到货后商品么有站图片上的好看等等评价。11亿的经营性物业。 万科董事会秘书谭华杰也表示，收购南联地产的主要目的就是进行国际化尝试。 但黄立冲认为，未来万科香港想要将资产注入万科置业海外并不容易，这可能会牵涉到清洗豁免问题或构成重大关联交易。 据了解，买方在成为拥有超过 0%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等5个指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，可能要以申请的标准来审批。 “如果说万科海外置业的资金实力还难于购买如此庞大的资产，万科完全可以向输入股东来解决该问题，但通过其母公司来购买，反而在未来的资产注入问题上会更麻烦。”黄立冲说。 “或许是万科在购买南联地产时，还不知道证监会会开闸B股转H股，谁知道购买之后，H股放行的曙光出现。”一位分析人士说。 国际化行难 “万科第四个十年的时候，要从国际化角度衡量自己是不是优秀，万科管理和治理水平是否可以达到国际化水准。”郁亮说，B股转H股是万科国际化的重要步骤。 郁亮表示，万科希望有更多全球化的合作者，也尝试是坚持从严治警的有力举措。把业务放在海外去做，这都是国际化的一部分。“公司不光谋划海外盖房子，还包括融资安排。” 据了解，万科成立了海外投资事业部，并制定了国际化策略，其去年成立的美国业务小组今年将会落地。自万科集团董事会主席海外留学以来，其一直表示在为万科的国际化铺路。 在郝炬看来，万科进军商业地产、“B转H”、购买香港壳资源、国际化战略等等的一系列改变，其目的只有两点，一是维持合理的增长速度，有足够的资金支持；二是从简单的商业模式向多元化的模式转型。“这是当前具有一定规模的房企的必经之路，对于万科而言也不例外。” 但黄立冲认为，万科的海外拓展之路或许不会一帆风顺。虽然万科的公司治理水平比较高，但相较国外的公司治理，国内的企业还有很大的提升空间。“且海外市场对于国内企业来讲人生地不熟，还面临法律和政策的障碍。” 他还表示，香港与内地的房地产市场不同，开发商主要依靠项目运营开发能力获得盈利，而不是依靠土地升值。因此，香港房地产市场对开发商的成本预算、操盘等开发能力要求很高，万科进入香港市场后，其综合运营能力将经受考验。 “未来万科不仅要考虑土地、规模、资金问题，还要考虑相应的管理体系是否支持其国际化，这需要一个磨合适应的过程。”郝炬说。 上述分析人士认为，万科要想将国际化从噱头落到实处，要经历一个漫长的过程。“很多国内的企业的国际化，实际上只是在满足老板的虚荣心。” “国际化并不是公司第四个10年的标签，万科仍将以中国市场为主。”郁亮说。

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