解读世界新城开发模式昔日鬼城迎来复活时代

早在去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对新城作出的鬼城报道问世以来，“鬼城”这一名词就频繁见诸于各家媒体报端。人们这才发现中国城市化进程中由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢中原来是“鬼影”重重。然而，随着时间的推移，昔日“鬼城”、“空城”如今开始出现鲜为人知的变化。那就是大部分新城在经历了艰难而又痛苦的“空城期”以及“鬼城期|”之后，相继开始出现一些积极变化，人气开始聚集，新城的活力逐渐显山露水后来成为“南下支队”的一员，似乎“鬼城”一下迎来了“复活时代”。然而，这些昔日“鬼城”果真会轻易复活吗？

“鬼城”复活绝非易事

昔日开发原罪难以消弭。目前世界上新城开发模式耳熟能详的主要有：田园新城、边缘新城、TOD新城、产业新城等多种新城模式。这些成功的新城模式或以极具人文关怀的田园式居住空间为抓手，或以交通干道的延伸为框架，或以先进的主导产业为开发龙头，无一例外地做到了紧密结合自身发展条件和现实状况，实施严密规划、逐步有序的进行新城的开发与建设。从而在世界上新城开建设史上留下了绚丽的身影。

而细数大多数国内“鬼城”的开发建设我们则会发现，这些新城的建设无一不是政府廉价供地、开发商高调出位、以土地财政为依托、偏重于以房地产开发经营为先导的堆砌式开发模式。

在这场借着城市化东风兴起的造城盛宴中，地方政府在经济与政治利益面前与房地产开发商一道大块朵颐，新城表现出投资巨大、开发规模过大，规划过于超前、建设速度过于迅速等非理性特征。“大干快上”的运动式开发无疑拉大了理想与实际的距离技术一直是自己最大的障碍，透支了未来新城的发展空间。尤其是开发时序上先期以畸形的房地产开发为先导，房价被哄抬，使得新城相对具备过多的投资、投机价值、而减少了新城的真正使用价值。这种本末倒置的一系列新城开发原罪必将在新城后期发展中难以消弭。

新城配套功能缺失难以改观。从地域维度来看，绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比，配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。例如：温州新城从兴建开始，教育配套就一直缺位，在新城开发建设18年之久的情况下，由于先期规划时未留出足够的教育设施用地，造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个，已建成的变电站仅2座，肉菜市场 个，已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有 所。

无独有偶，“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求，但是在新城分区土地祥控性规划时，设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点，造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集，而其他位置却紧缺的不合理现象。

尽管表现形式有所不同，但无论是何种类型的配套缺失，都会破坏“鬼城”宜居功能，降低“鬼城”整体的运作效能，导致“鬼城”人口导入受阻，后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。