绿城信托门风波又起土地抵押或转手再入银行公开

余儒文 绘

本报讯 徐可奇

绿城“信托门”一波未平一波又起。昨日从信托业内了解到，华宝信托近期发行的一款绿城房地产信托产品居然曝出“掏空”抵押条款，使投资者面临的风险急剧上升，同时被指谎报AAA信誉评级。绿城团体董事长表示绿城可能不再做房地产，而绿城此前发行的房地产信托产品兑付本金和收益问题备受业内关注。

绿城屡从信托渠道借巨债

根据中国信托业协会公布的信息显示，华宝信托近期发行“绿城翡翠湖玫瑰园集合资金信托计划”，该项目属于信托贷款类，信托贷款规模预计60000万元。借款人为安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司，分期用于安徽绿城玫瑰园项目中四证齐全的地块建设，担保人为绿城房地产集团有限公司，同时以项目土地资产提供担保。到期后，信托计划通过还本付息，债权清偿退出。而绿城此前已通过多家信托公司发行房地产信托产品，信托业内人士统计称范围超过40亿元。

据了解，这款绿城房地产信托计划项下信托单位总份数为60000万份，每份信托单位面值为1元；一期信托单位信托计划范围预计为不低于20000万份，二期信托单位信托计划申购范围预计为不超过40000万份。

投资者认购这款绿城房地产信托产品的出发点金额为200万元，并可按5万元倍数递增，信托期限为18个月；单笔认购或申购金额在300万以下的最高预期年收益率为9%，单笔认购或申购金额在300万至600万的最高预期年收益率为10%，单笔认购或申购金额在600万以上的最高预期年收益率为11%。

土地抵押可能被“掏空”

在这款绿城房地产信托产品介绍书上发现，绿城团体为该笔债权本金及利息提供担保，安徽绿城玫瑰园房地产开发有限公司以项目土地资产提供担保。一旦这款绿城房地产信托产品出现风险，该单一信托资金将直接用于清偿，有效实现风险隔离。

但华宝信托在风险提示中表示，信托贷款发放时，安徽绿城玫瑰园抵押给受托人的房地产未曾抵押给其他金融机构。在项目进行中，融资方有权要求允许将担保物通过银行再融资，从而导致部分抵押权产生序位变动，使受益人的信托收益实现存在一定风险。

“这种做法意味着抵押给信托项目的土地资产可能被"掏空"，投资者面临的风险急剧上升。”沪上一家信托公司的高管对表示，目前大多数开发商在发行房地产信托产品时，都以项目的土地资产抵押给受托人，以使投资者的信托收益有一定程度保证。由于如果开发商将土地抵押从信托项目中“掏空”后再抵押给银行贷款，那么信托项目无法依靠拍卖抵押的土地来保证投资安全性，投资者的本金在极端情况下甚至可能亏损。

被指谎报AAA信誉评级

“绿城这款房地产信托产品涉嫌谎报信用评级。”一家评级机构的相干人士对表示，华宝信托在产品介绍中声称绿城集团自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。但事实上标普则在今年6月已将7家内地房地产企业的前景调整为“负面”，其中绿城中国被列入表现最差的房地产企业之一；穆迪给予绿城的评级为B3，评级展望为“负面”。

而注意到，华宝信托还提示这款绿城房地产信托产品的信用风险，主要是安徽绿城玫瑰园可能存在经营不善等缘由，致使其没法定期偿还债务，且担保人丧失担保能力的，从而影响收益人的信托收益。

交银国际最新发布的研究报告将绿城中国的投资评级由“中性”下调至“卖出”，而且认为绿城中国的前景是所研究房地产公司中最差的，相应下调其目标价36.3%至2.71港元。花旗称也重申了对绿城中国的“沽售”评级，并且将目标价由3.79港元调低至3.13港元，绿城中国本来已疲弱的资产负债表将继续面临压力。

绿城实在不行或“歇菜”

绿城集团董事长宋卫平近日表示绿城接下来会分三个阶段走，首先就是努力做销售，把房子卖出去；如果这个不够有效，第二就是看看能不能腾挪掉几个项目；最后一个阶段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把价格降到底，所有的房子都卖完，以后就不再做房地产了。

信托业内人士分析，绿城中国2011年中期报告显示截至6月30日，公司的债务总额约364亿元，净资本负债率达163.2%，较2010年底上升了31.2个百分点。绿城的综合现金流量为负值，公司可动用的银行结余及现金近67.44亿元，而一年内到期的银行借款和其他借款为135.14亿元。

“绿城实在不行的话可能"歇菜"，问题是绿城发的这么多房地产信托产品怎样向投资者兑付本金和收益？”一家信托公司的市场部负责人对表示，绿城房地产信托产品曝出“掏空”抵押的条款，也说明绿城的资金链到了非常紧张的地步。